Immobiliensteuern Spanien 2026: Grunderwerbsteuer, IBI und mehr

Spanische Immobiliensteuern bringen viele ausländische Käufer ins Stolpern, vor allem weil es keinen landesweit einheitlichen Satz gibt. Welche Steuer Sie beim Kauf zahlen, hängt von der Region ab, davon, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, und manchmal vom Preis. Hinzu kommen jährliche Steuern auf die Immobilie selbst und weitere Steuern beim Verkauf.

Dieser Leitfaden fasst alles für 2026 zusammen: was Sie beim Kauf zahlen, was Sie jedes Jahr als Eigentümer zahlen (ob in Spanien ansässig oder nicht) und was beim Verkauf anfällt. Jeder Teil verweist auf einen ausführlichen Artikel, und eine persönliche Schätzung erhalten Sie mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner für Spanien.

Kurz gesagt: Für Bestandsimmobilien fällt Grunderwerbsteuer (ITP) an, für Neubauten 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer (AJD). Eigentümer zahlen jedes Jahr die IBI an die Gemeinde, Nichtresidenten zusätzlich die Einkommensteuer für Nichtresidenten, und Verkäufer versteuern ihren Veräußerungsgewinn und zahlen die kommunale Plusvalía. Die folgenden Zahlen wurden im Oktober 2026 geprüft.

Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie: ITP

Die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) gilt für gebrauchte Immobilien, die von einem privaten Verkäufer gekauft werden. Es ist eine regionale Steuer, jede autonome Region legt also ihren eigenen Satz fest. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus dem Preis in der Urkunde und dem Referenzwert des Katasters (valor de referencia). Das ist wichtig zu wissen, wenn Sie einen Preis deutlich unter Marktwert aushandeln.

Quellen: Valencia, Ley 5/2025 der Generalitat (DOGV, 31. Mai 2025), zusammengefasst von Garrigues; Murcia, Ley 3/2025 der Región de Murcia (BBVA-Mitteilung, September 2025); Katalonien, Decreto Ley 5/2025 (Osborne Clarke); Andalusien, Ley 5/2021, Artikel 41; übrige Sätze nach guiafiscal.es (August bis Oktober 2026). Ermäßigte Sätze gibt es für junge Käufer, kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderung, sie sind aber in der Regel an den Kauf eines Hauptwohnsitzes gebunden und gelten selten für nicht ansässige Käufer.

In Katalonien sind die Stufen progressiv: Bei einer Immobilie für 800.000 € zahlen Sie 10 % auf die ersten 600.000 € und 11 % auf die restlichen 200.000 €. Unser ausführlicher Leitfaden zu Steuern beim Immobilienkauf in Spanien enthält Rechenbeispiele.

Steuern beim Kauf eines Neubaus: Mehrwertsteuer und AJD

Wenn Sie einen Neubau von einem Bauträger kaufen, zahlen Sie keine ITP. Stattdessen zahlen Sie Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % des Preises (4 % für bestimmte staatlich geförderte Wohnungen) plus die Stempelsteuer Actos Jurídicos Documentados (AJD), die jede Region selbst festlegt. Die allgemeinen AJD-Sätze 2026 betragen unter anderem 1,2 % in Andalusien, 1,4 % in der Region Valencia (seit 1. Juni 2026, zuvor 1,5 %), 1,5 % in Katalonien, Murcia und auf den Balearen und 0,75 % in Madrid (guiafiscal.es, August bis Oktober 2026; Garrigues für Valencia).

Auf den Kanaren wird bei Neubauten statt der Mehrwertsteuer die IGIC fällig. Wenn Sie eine Immobilie vom Plan kaufen, achten Sie darauf, dass der Bauträger für Ihre Abschlagszahlungen eine Bankbürgschaft oder Versicherung stellt.

Notar, Grundbuch und weitere Kaufnebenkosten

Notar- und Grundbuchgebühren sind durch amtliche Gebührenordnungen geregelt (Real Decreto 1426/1989 für Notare und Real Decreto 1427/1989 für das Grundbuch). Die Notargebühren beginnen bei einem Grundbetrag von 90,15 € und steigen um einen degressiven Prozentsatz des Preises, das Grundbuch berechnet für einen Wohnungskauf meist 100 € bis 400 € (Tinsa, April 2026). Tinsa schätzt die Gesamtkosten einschließlich Steuern auf rund 10 % des Preises (April 2026).

Hinzu kommen rechtliche Prüfung, Übersetzungen und bei einer Finanzierung ein Wertgutachten. Seit 2018 zahlt die Bank die AJD auf die Hypothekenurkunde. Unser Leitfaden zum spanischen Notar erklärt, wer den Notar auswählt und was er tut.

Jährliche Steuern für Eigentümer

IBI, die kommunale Grundsteuer

Jeder Eigentümer zahlt den Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) an die Gemeinde. Er wird auf den Katasterwert berechnet, zu einem Satz, den jede Gemeinde für städtische Immobilien zwischen 0,4 % und 1,10 % festlegt (Ley de Haciendas Locales, Artikel 72). Wer am 1. Januar Eigentümer ist, zahlt für das ganze Jahr. Katasterwerte liegen meist unter dem Marktwert, prüfen Sie also vor dem Kauf den letzten IBI-Bescheid. Lesen Sie unseren Leitfaden zur Grundsteuer IBI mit Beispielen und dazu, wie sie bei der Beurkundung aufgeteilt wird.

Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR)

Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, zahlen Sie spanische Einkommensteuer auf Ihre spanische Immobilie, auch wenn Sie sie nie vermieten. Bei Eigennutzung beträgt das zu versteuernde Einkommen fiktiv 2 % des Katasterwerts oder 1,1 %, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde. Der Steuersatz beträgt 19 % für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins und 24 % für alle anderen, einschließlich Einwohnern der USA und Großbritanniens (Agencia Tributaria, abgerufen im Oktober 2026). Erklärt wird sie mit dem Formular 210.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, versteuern Sie stattdessen die Mieteinnahmen, zum selben Satz von 19 % oder 24 %. Einwohner der EU und des EWR können Ausgaben abziehen; alle anderen werden auf die Bruttoeinnahmen besteuert. Unser Leitfaden zur Nichtresidentensteuer (IRNR) erklärt Berechnung und Fristen.

Vermögensteuer und Solidaritätssteuer

Spanien erhebt außerdem eine Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio). Nichtresidenten werden nur auf in Spanien belegenes Vermögen besteuert, mit einem Freibetrag von 700.000 €, und der nationale Tarif reicht von 0,2 % bis 3,5 % (Agencia Tributaria). Die Regionen können die Sätze ändern oder Ermäßigungen gewähren.

Hinzu kommt die befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen (ITSGF), die für Nettovermögen über 3 Millionen € gilt. Nichtresidenten sind nur betroffen, wenn ihr spanisches Nettovermögen diese Schwelle überschreitet. Die Steuer wird weiterhin angewendet: Das Formular 718 für 2025 war im Juli 2026 einzureichen, und eine am 29. Juni 2026 im BOE veröffentlichte Verordnung (Orden HAC/652/2026) hat das Formular aktualisiert. Für die meisten Käufer einer einzelnen Ferienimmobilie fällt keine der beiden Steuern an, eine Prüfung lohnt sich aber, wenn Sie mehrere Immobilien oder größeres Vermögen in Spanien besitzen.

All das wird ausführlicher erklärt in Immobiliensteuern in Spanien.

Steuern beim Verkauf

Steuer auf den Veräußerungsgewinn

Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem, was Sie gezahlt haben (plus Kaufnebenkosten und Modernisierungen), und dem Verkaufspreis (abzüglich der Verkaufskosten). In Spanien Ansässige zahlen den Spartarif von 19 % bis 30 %, wobei der Höchstsatz von 30 % seit 1. Januar 2025 für Kapitalerträge über 300.000 € gilt (Ley 7/2024). Nichtresidenten zahlen pauschal 19 % (Agencia Tributaria).

Ist der Verkäufer Nichtresident, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und innerhalb eines Monats mit dem Formular 211 an das Finanzamt abführen. Der Verkäufer reicht dann das Formular 210 ein, die 3 % werden auf die geschuldete Steuer angerechnet und ein Überschuss wird erstattet. Siehe unseren Leitfaden zur Veräußerungsgewinnsteuer.

Plusvalía municipal

Die kommunale Plusvalía (IIVTNU) besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks, nicht des Gebäudes. Seit dem Real Decreto-ley 26/2021 können Sie zwischen einer objektiven Methode auf Basis des Katasterwerts des Bodens mit Koeffizienten und dem tatsächlichen Gewinn wählen, und ohne Gewinn zahlen Sie nichts. Jede Gemeinde legt ihren Satz bis höchstens 30 % fest (Valencia wendet 29,7 % an, guiafiscal.es, Oktober 2026). In der Regel zahlt sie der Verkäufer, der sie innerhalb von 30 Werktagen nach dem Verkauf erklären muss. Alle Einzelheiten in Plusvalía municipal erklärt.

Rechenbeispiel: eine Bestandswohnung für 300.000 €

Wie viel die Region ausmacht, zeigt allein die Grunderwerbsteuer auf eine Bestandswohnung für 300.000 € zu den allgemeinen Sätzen 2026:

Das ist ein Unterschied von 12.000 € zwischen der günstigsten und der teuersten dieser Regionen, noch vor Notar-, Grundbuch- und Rechtskosten. Nun die jährliche Seite: Angenommen, dieselbe Wohnung hat einen Katasterwert von 100.000 €, der in den letzten zehn Jahren revidiert wurde. Als Nichtresident, der nicht vermietet, beträgt Ihr fiktives Einkommen 1,1 % von 100.000 €, also 1.100 €. Bei 19 % (Wohnsitz in der EU) sind das 209 € pro Jahr; bei 24 % (Wohnsitz zum Beispiel in den USA oder in Großbritannien) 264 €. Die IBI kommt zum Satz Ihrer Gemeinde hinzu.

Das sind Beispiele, kein Angebot. Unser Rechner rechnet es für Ihre Region und Ihren Preis aus.

Ansässige und Nichtresidenten: Was sich ändert

Die Steuern beim Kauf sind dieselben, ob Sie in Spanien leben oder nicht. Der Unterschied zeigt sich danach. In Spanien steuerlich Ansässige (grob gesagt Personen, die mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen oder hier ihren Lebensmittelpunkt haben) versteuern ihr Welteinkommen und zahlen keine fiktive Steuer auf ihren Hauptwohnsitz. Nichtresidenten zahlen spanische Steuern nur auf spanische Einkünfte, einschließlich des fiktiven Einkommens aus einer selbst genutzten Immobilie, und werden pauschal mit 19 % oder 24 % besteuert.

Auf welcher Seite Sie auch stehen: Für Kauf, Steuerzahlungen und Steuererklärungen brauchen Sie eine NIE (Ihre spanische Steueridentifikationsnummer). Wenn Sie den Kauf finanzieren, lesen Sie auch spanische Hypotheken für Ausländer ebenfalls, denn Hypothekenkosten gehören zu Ihrem Budget, auch wenn die Bank inzwischen die Stempelsteuer auf das Darlehen zahlt.

Praktische Tipps, um Ihre Steuerlast im Griff zu behalten

• Prüfen Sie die Region, bevor Sie sich in das Haus verlieben. Dieselbe Bestandsimmobilie für 400.000 € kostet in Madrid 24.000 € ITP, in Andalusien 28.000 € und in der Region Valencia 36.000 €.
• Bewahren Sie jede Rechnung auf. Kaufnebenkosten und belegte Modernisierungen mindern Ihren Veräußerungsgewinn beim Verkauf.
• Achten Sie auf den Katasterwert. Er bestimmt jedes Jahr die IBI und die Nichtresidentensteuer.
• Planen Sie die Vermietung. Mieteinnahmen müssen erklärt werden, und für Ferienvermietung braucht man in den meisten Regionen eine Lizenz (siehe unseren Leitfaden zur Immobilieninvestition in Spanien).
• Holen Sie sich in komplexen Fällen Rat. Ein Kauf über eine Gesellschaft, Nachlassplanung oder Doppelbesteuerungsabkommen sind eine fundierte Beratung wert.

Wie SpainEasy Ihnen hilft

Wir sind Käuferagenten: Wir suchen, besichtigen, verhandeln und begleiten Sie bis zum Notar, und unser hauseigenes Rechtsteam prüft die Immobilie, bevor Sie sich verpflichten. Schon im ersten Gespräch erhalten Sie von uns ein realistisches Budget einschließlich Steuern, und unsere Gebühren sind veröffentlicht, wobei die Startgebühr beim Kauf erstattet wird. Für den gesamten Weg beginnen Sie mit unserem kompletten Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien, oder lesen Sie So arbeiten wir.