Boligskatter og kjøpskostnader i Spania 2026

Spanske boligskatter skaper hodebry for mange utenlandske kjøpere, mest fordi det ikke finnes én nasjonal sats. Skatten du betaler når du kjøper, avhenger av regionen, av om boligen er ny eller brukt, og noen ganger av prisen. Så kommer de årlige skattene på selve boligen, og enda et sett med skatter når du selger.

Denne guiden samler alt for 2026: hva du betaler når du kjøper, hva du betaler hvert år som eier (bosatt i Spania eller ikke), og hva du betaler når du selger. Hver del lenker til en utfyllende artikkel, og du kan få et personlig anslag med vår kalkulator for kjøpskostnader i Spania.

Kort fortalt: for bruktboliger betales overføringsskatt (ITP), for nybygg 10 % merverdiavgift pluss dokumentavgift (AJD), eiere betaler IBI til kommunen hvert år, ikke-residenter betaler i tillegg inntektsskatt for ikke-residenter, og selgere betaler skatt på gevinsten pluss den kommunale plusvalía. Tallene nedenfor ble kontrollert i oktober 2026.

Skatt når du kjøper en bruktbolig: ITP

Skatten Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) gjelder bruktboliger som kjøpes fra en privat selger. Det er en regional skatt, så hver autonome region fastsetter sin egen sats. Den beregnes av det høyeste av prisen i skjøtet og matrikkelens referanseverdi (valor de referencia), noe som er verdt å vite hvis du forhandler deg frem til en pris langt under markedsverdi.

Kilder: Valencia, Ley 5/2025 fra Generalitat (DOGV, 31. mai 2025), slik Garrigues oppsummerer den; Murcia, Ley 3/2025 fra Región de Murcia (notat fra BBVA, september 2025); Catalonia, Decreto Ley 5/2025 (Osborne Clarke); Andalucía, Ley 5/2021, artikkel 41; øvrige satser slik guiafiscal.es har samlet dem (august til oktober 2026). Det finnes reduserte satser for unge kjøpere, store familier og personer med funksjonsnedsettelser, men de er som regel knyttet til kjøp av hovedbolig og gjelder sjelden kjøpere som ikke er bosatt i Spania.

I Catalonia er trinnene progressive: på en bolig til €800 000 betaler du 10 % av de første €600 000 og 11 % av de resterende €200 000. Den utfyllende guiden vår om skatter ved boligkjøp i Spania inneholder regneeksempler.

Skatt når du kjøper nybygg: merverdiavgift og AJD

Når du kjøper en ny bolig fra en utbygger, betaler du ikke ITP. I stedet betaler du merverdiavgift (IVA) på 10 % av prisen (4 % for visse offentlig regulerte boliger), pluss dokumentavgiften Actos Jurídicos Documentados (AJD), som fastsettes av hver region. Generelle AJD-satser i 2026 er blant annet 1,2 % i Andalucía, 1,4 % i Valencia-regionen (ned fra 1,5 % 1. juni 2026), 1,5 % i Catalonia, Murcia og på Balearene, og 0,75 % i Madrid (guiafiscal.es, august til oktober 2026; Garrigues for Valencia).

På Kanariøyene betales IGIC i stedet for merverdiavgift på nybygg. Ser du på boliger som ennå ikke er bygget, må du sørge for at utbyggeren stiller bankgaranti eller forsikring for forskuddsbetalingene dine.

Notar, tinglysing og andre kjøpskostnader

Notar- og tinglysingsgebyrer er regulert av offentlige satser (Real Decreto 1426/1989 for notarer og Real Decreto 1427/1989 for eiendomsregisteret). Notargebyret starter på et grunnbeløp på €90,15 og legger til en fallende prosentandel av prisen, og tinglysingen koster vanligvis 100 € til 400 € ved et boligkjøp (Tinsa, april 2026). Tinsa anslår de samlede kostnadene inkludert skatter til rundt 10 % av prisen (april 2026).

Legg til juridisk kontroll, oversettelser og, hvis du tar opp boliglån, takst. Siden 2018 har banken betalt AJD på pantedokumentet. Den guiden vår om den spanske notaren forklarer hvem som velger notar og hva notaren gjør.

Årlige skatter for eiere

IBI, den lokale eiendomsskatten

Alle eiere betaler Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) til kommunen. Den beregnes ut fra matrikkelverdien, med en sats som hver kommune fastsetter mellom 0,4 og 1,10 % for bebygd eiendom (Ley de Haciendas Locales, artikkel 72). Den som eier boligen 1. januar, betaler for hele året. Matrikkelverdiene ligger vanligvis under markedsverdien, så sjekk den siste IBI-kvitteringen før du kjøper. Les guiden vår om IBI for eksempler og hvordan den fordeles ved overtakelsen.

Inntektsskatt for ikke-residenter (IRNR)

Er du ikke skattemessig bosatt i Spania, betaler du spansk inntektsskatt for den spanske boligen din selv om du aldri leier den ut. Når boligen er til eget bruk, er den skattepliktige inntekten beregnet til 2 % av matrikkelverdien, eller 1,1 % hvis matrikkelverdien er revidert de siste ti årene. Skattesatsen er 19 % for personer bosatt i EU, Island, Norge og Liechtenstein, og 24 % for alle andre, blant annet personer bosatt i USA og Storbritannia (Agencia Tributaria, sjekket oktober 2026). Den oppgis på skjema 210.

Leier du ut boligen, betaler du i stedet skatt av leieinntektene, med de samme 19 eller 24 %. Personer bosatt i EU og EØS kan trekke fra kostnader; andre skattlegges av bruttoinntekten. Den guiden vår om skatt for ikke-residenter (IRNR) går gjennom beregningen og fristene.

Formuesskatt og solidaritetsskatt

Spania har også formuesskatt (Impuesto sobre el Patrimonio). Ikke-residenter skattlegges bare for formue som befinner seg i Spania, med et bunnfradrag på €700 000, og den nasjonale skalaen går fra 0,2 til 3,5 % (Agencia Tributaria). Regionene kan endre satsene eller gi lettelser.

I tillegg kommer den midlertidige solidaritetsskatten på store formuer (ITSGF), som gjelder nettoformue over 3 € millioner. Ikke-residenter rammes bare hvis nettoformuen deres i Spania overstiger denne grensen. Skatten praktiseres fortsatt: skjema 718 for 2025 ble levert i juli 2026, og en forskrift publisert i BOE 29. juni 2026 (Orden HAC/652/2026) oppdaterte skjemaet. For de fleste som kjøper én feriebolig, gjelder ingen av disse skattene, men det er verdt å sjekke hvis du eier flere boliger eller store verdier i Spania.

Alt dette forklares mer utførlig i eiendomsskatter i Spania.

Skatt når du selger

Gevinstskatt

Gevinsten er differansen mellom det du betalte (pluss kjøpskostnader og forbedringer) og det du selger for (minus salgskostnader). Personer bosatt i Spania betaler etter sparingsskalaen på 19 til 30 %, der toppsatsen på 30 % gjelder kapitalinntekter over €300 000 fra 1. januar 2025 (Ley 7/2024). Ikke-residenter betaler en flat sats på 19 % (Agencia Tributaria).

Når selgeren ikke er bosatt i Spania, må kjøperen holde tilbake 3 % av prisen og betale det til skattemyndighetene med skjema 211 innen én måned. Selgeren leverer deretter skjema 210, og de 3 prosentene trekkes fra skatten som skal betales, mens et eventuelt overskudd betales tilbake. Se guiden vår om gevinstskatt.

Plusvalía municipal

Den kommunale plusvalía (IIVTNU) skattlegger verdiøkningen på tomten, ikke bygningen. Siden Real Decreto-ley 26/2021 kan du velge mellom en objektiv metode basert på matrikkelens tomteverdi og koeffisienter, og den faktiske gevinsten, og du betaler ingenting hvis det ikke har vært noen gevinst. Hver kommune fastsetter satsen opp til maksimalt 30 % (Valencia bruker 29,7 %, guiafiscal.es, oktober 2026). Selgeren betaler den normalt og må oppgi den innen 30 virkedager etter salget. Alle detaljer i plusvalía municipal forklart.

Regneeksempel: en bruktleilighet til €300 000

For å vise hvor mye regionen betyr, ser du her bare overføringsskatten på en bruktleilighet til €300 000 med de generelle satsene for 2026:

Det er en forskjell på €12 000 mellom den rimeligste og den dyreste av disse regionene, før notar, tinglysing og juridiske kostnader. Så til de årlige kostnadene: anta at den samme leiligheten har en matrikkelverdi på €100 000, revidert de siste ti årene. Som ikke-resident som ikke leier den ut, er den beregnede inntekten din 1,1 % av €100 000, altså €1 100. Med 19 % (bosatt i EU/EØS, som Norge) blir det 209 € i året; med 24 % (for eksempel bosatt i USA eller Storbritannia) blir det 264 €. IBI kommer i tillegg, etter kommunens sats.

Dette er illustrasjoner, ikke et tilbud. Kalkulatoren vår regner ut tallene for din region og din pris.

Bosatt eller ikke-resident: hva endrer seg?

Skattene du betaler ved kjøp, er de samme enten du bor i Spania eller ikke. Forskjellen viser seg etterpå. Personer som er skattemessig bosatt i Spania (grovt sett de som tilbringer mer enn 183 dager i året i Spania eller har sine viktigste interesser her), oppgir inntekten sin fra hele verden og betaler ikke den beregnede skatten på hovedboligen. Ikke-residenter betaler spansk skatt bare av inntekt fra Spania, inkludert den beregnede inntekten på en bolig de har til eget bruk, og de skattlegges med en flat sats på 19 eller 24 %.

Uansett hvilken gruppe du tilhører, trenger du et NIE for å kjøpe, betale skatt og levere skattemeldinger. Finansierer du kjøpet med lån, bør du lese spanske boliglån for utlendinger også: lånekostnadene er en del av budsjettet, selv om banken nå betaler dokumentavgiften på lånet.

Praktiske tips for å holde skatteregningen under kontroll

• Sjekk regionen før du forelsker deg i huset. Den samme bruktboligen til €400 000 koster €24 000 i ITP i Madrid, €28 000 i Andalucía og €36 000 i Valencia-regionen.
• Ta vare på alle fakturaer. Kjøpskostnader og dokumenterte forbedringer reduserer gevinsten når du selger.
• Se på matrikkelverdien. Den styrer IBI og skatten for ikke-residenter hvert år.
• Planlegg utleien. Leieinntekter må oppgis, og turistutleie krever lisens i de fleste regioner (se guiden vår om å investere i bolig i Spania).
• Få råd i kompliserte saker. Kjøp gjennom selskap, arveplanlegging eller skatteavtaler er verdt en grundig konsultasjon.

Slik kan SpainEasy hjelpe

Vi er kjøperagenter: vi søker, ser på boliger, forhandler og følger deg helt til notaren, og vårt eget juridiske team kontrollerer boligen før du binder deg. Vi gir deg et realistisk budsjett inkludert skatter allerede fra første samtale, og honorarene våre er offentlige, og oppstartsgebyret refunderes når du kjøper. For hele reisen kan du begynne med den komplette guiden vår om boligkjøp i Spania, eller se slik jobber vi.