Immobilie in Spanien kaufen: der komplette Leitfaden 2026
Als Deutscher, Österreicher oder Schweizer eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist völlig legal und für die meisten einfacher als gedacht. Es gibt keine Einschränkungen nach Staatsangehörigkeit, Sie müssen nicht in Spanien wohnen und können die Kaufurkunde sogar aus der Ferne unterzeichnen. Schwierig sind die Details: ein zersplitterter Markt ohne zentrales Angebotsverzeichnis, Unterlagen auf Spanisch, Steuern, die von Region zu Region abweichen und ein Notar, der weit weniger prüft, als man es aus Deutschland gewohnt ist.
Dieser Leitfaden führt Sie durch den ganzen Weg, vom Budget bis zur Schlüsselübergabe, mit Kosten, Finanzierung, den häufigsten Fehlern und den Regionen, die 2026 einen Blick wert sind. Wo Spanien anders funktioniert als Deutschland, sagen wir es ausdrücklich. Jeder Abschnitt verweist auf einen ausführlichen Artikel, falls Sie tiefer einsteigen möchten.
Rechnen Sie mit dem Kaufpreis plus rund 10 % für Steuern und Nebenkosten. Beantragen Sie die NIE früh, lassen Sie die Immobilie rechtlich prüfen, bevor Sie etwas Verbindliches unterschreiben und planen Sie beim Arras-Vertrag eine Anzahlung von 10 % ein. Als EU-Bürger brauchen Sie für Spanien kein Visum. Das Golden Visa für Immobilieninvestoren wurde am 3. April 2025 abgeschafft und betraf ohnehin nur Nicht-EU-Bürger.
Darf ein Deutscher, Österreicher oder Schweizer in Spanien eine Immobilie kaufen?
Ja. EU-Bürger und Nicht-EU-Bürger kaufen zu denselben Bedingungen wie Spanier, in eigenem Namen und mit vollem Eigentum. Das gilt für Deutsche und Österreicher ebenso wie für Schweizer, Briten oder Amerikaner. Die Einzelheiten stehen in Haus in Spanien kaufen als Deutscher, Österreicher oder Schweizer.
Gute Nachricht für EU-Bürger: Ein Visum brauchen Sie nicht. Das Golden Visa für Immobilieninvestoren wurde am 3. April 2025 abgeschafft (Ley Orgánica 1/2025), doch das betraf nur Käufer aus Nicht-EU-Staaten. Als Deutscher oder Österreicher dürfen Sie sich frei in Spanien aufhalten. Wer länger als drei Monate bleibt, meldet sich in Spanien an und erhält die Anmeldebescheinigung für EU-Bürger (Certificado de registro de ciudadano de la UE). Für Schweizer gilt das Freizügigkeitsabkommen mit eigenen Details, fragen Sie vorab bei Ihrem Konsulat nach. Mehr dazu in Spaniens Golden Visa ist abgeschafft, Dauerhaft in Spanien leben und unserem Leitfaden zum Non-Lucrative-Visum.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Zehn Schritte, vom ersten Budget bis zum ersten Jahr als Eigentümer.
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Ein realistisches Budget festlegen (Preis plus Nebenkosten)
Gehen Sie von der Gesamtsumme aus, nicht vom Angebotspreis. Bei einer Bestandsimmobilie zahlen Sie die spanische Grunderwerbsteuer (ITP), die je nach Region und Preis zwischen 6 % und 13 % liegt. Zum Vergleich: In Deutschland bewegt sie sich je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Dazu kommen Notar, Grundbuch und die rechtliche Prüfung. Bei einem Neubau zahlen Sie 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer (AJD). Das Bewertungsunternehmen Tinsa beziffert die gesamten Kaufnebenkosten auf rund 10 % des Preises (April 2026). Unser Kaufnebenkosten-Rechner liefert in wenigen Klicks eine Zahl für Ihre Region, die komplette Aufschlüsselung finden Sie im Leitfaden zu Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in Spanien.
Zur Orientierung: Laut idealista lag der landesweite Angebotspreis im September 2026 bei 2.930 € pro m², 11,8 % mehr als ein Jahr zuvor. Unser Artikel über die durchschnittlichen Kosten einer Immobilie in Spanien schlüsselt das nach Regionen auf. Wie Sie spanische und deutsche Preise richtig vergleichen, zeigt Preis pro Quadratmeter in Spanien: Wohnfläche richtig vergleichen.
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Die NIE beantragen
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre spanische Steuernummer. Sie brauchen sie, um die Kaufurkunde zu unterzeichnen, Steuern zu zahlen, ein Konto zu eröffnen und Strom, Wasser und Internet anzumelden. Sie lässt sich bei einem spanischen Konsulat in Deutschland, Österreich oder der Schweiz beantragen, bei der Polizei in Spanien oder über einen Bevollmächtigten. Die Terminverfügbarkeit schwankt stark, fangen Sie also früh an: Eine fehlende NIE ist einer der klassischen Gründe, warum sich der Notartermin verschiebt. Alles Wissenswerte steht in unserem NIE-Leitfaden.
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Ein spanisches Bankkonto eröffnen
Für den Kauf ist ein spanisches Konto nicht zwingend nötig, aber praktisch: für die Anzahlung, den Bankscheck für den Notar und die Lastschriften für IBI (die spanische Grundsteuer), Gemeinschaftskosten und Versorger. Konten für Nichtresidenten bieten die meisten Banken an. Einen Vergleich finden Sie in die besten Banken in Spanien für Ausländer.
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Die passende Immobilie suchen
In Spanien gibt es keinen zentralen Marktüberblick. Dieselbe Wohnung kann auf fünf Portalen zu fünf verschiedenen Preisen erscheinen, viele Inserate sind veraltet und die inserierenden Makler arbeiten für den Verkäufer. Anders als in Deutschland gibt es keine gesetzliche Teilung der Maklerprovision, in der Praxis zahlt meist der Verkäufer. Deshalb verbringen die meisten Käufer weit mehr Zeit mit Aussortieren als gedacht. Wer die Wege vergleichen will, liest Makler oder Immobilienjäger in Spanien und allein kaufen, mit Anwalt, Makler oder Immobilienjäger.
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Ein Angebot machen und reservieren
Preise sind in Spanien meist verhandelbar, besonders bei Bestandsimmobilien, die schon länger angeboten werden. Ist Ihr Angebot angenommen, verlangt die Agentur des Verkäufers oft eine kleine Reservierungsgebühr, um das Objekt vom Markt zu nehmen. Zahlen Sie sie erst, wenn Sie wissen, was Sie reservieren: Verlangen Sie zuerst die Nota simple und achten Sie darauf, dass im Reservierungsdokument steht, was mit Ihrem Geld geschieht, wenn die rechtliche Prüfung ein Problem zeigt.
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Rechtliche Prüfung: Nota simple, Kataster und Baurecht
Dieser Schritt schützt Sie und hier fällt der Unterschied zu Deutschland am deutlichsten aus, weil niemand diese Prüfung automatisch für Sie übernimmt. Die Nota simple ist ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Sie zeigt, wem die Immobilie gehört, wie sie beschrieben ist und ob Hypotheken, Belastungen oder Pfändungen eingetragen sind. Sie sollte mit dem Kataster abgeglichen werden (siehe Was ist die Katasterreferenz?), denn Anbauten, Pools oder zusätzliche Zimmer, die real, aber nicht amtlich erfasst sind, kommen häufig vor. Außerdem muss jemand offene IBI, Gemeinschaftskosten, baurechtliche Fragen, den Energieausweis und bei einer Wohnung die Protokolle der Eigentümerversammlungen zu anstehenden Arbeiten prüfen.
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Den Arras-Vertrag unterzeichnen
Der Contrato de arras ist der private Kaufvorvertrag. Üblich sind 10 % des Preises als Anzahlung und ein vereinbarter Termin für die Beurkundung. Bei der häufigsten Form (arras penitenciales) verlieren Sie die Anzahlung, wenn Sie zurücktreten und tritt der Verkäufer zurück, muss er Ihnen den doppelten Betrag zahlen. Eine Bedenkzeit wie bei Verbraucherverträgen gibt es in der Regel nicht. Lesen Sie den Vertrag sorgfältig, am besten in einer zweisprachigen Fassung und unterschreiben Sie erst nach Abschluss der rechtlichen Prüfung.
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Beurkundung beim Notar
Am Tag der Beurkundung unterzeichnen Käufer und Verkäufer (oder ihre Bevollmächtigten) die Escritura pública vor einem spanischen Notar und der Restbetrag wird gezahlt, meist per Bankscheck oder Überweisung. Der Notar prüft die Identitäten, verliest die Urkunde und achtet auf die Formalitäten. Anders als der deutsche Notar untersucht er die Immobilie aber nicht für Sie und wickelt die Zahlung nicht als Treuhänder ab. Was der Notar tut und was nicht, erklärt die Rolle des spanischen Notars.
Unterzeichnungstag: Die Kaufurkunde wird vor dem Notar unterschrieben, gemeinsam mit den Käufern und unserem Team. - 9
Steuern zahlen und die Urkunde eintragen lassen
Nach der Unterzeichnung werden die Grunderwerbsteuer (bzw. Mehrwertsteuer und AJD) bezahlt und die Urkunde beim Grundbuch eingereicht. Anders als in Deutschland entsteht das Eigentum nicht erst mit der Eintragung, die Eintragung schützt Sie aber gegenüber Dritten. Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, müssen Sie 3 % des Preises einbehalten und innerhalb eines Monats mit dem Formular 211 an das Finanzamt (Agencia Tributaria) abführen. Darum kümmert sich in der Regel Ihr Rechtsberater oder Gestor.
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Nach dem Kauf
Anschließend melden Sie die Versorgungsverträge auf Ihren Namen um, richten Lastschriften ein und bereiten sich auf die jährlichen Steuern vor: IBI an die Gemeinde und, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, die Einkommensteuer für Nichtresidenten auf die Immobilie. Auch in Deutschland, Österreich oder der Schweiz kann die Immobilie in Ihrer Steuererklärung eine Rolle spielen, lassen Sie sich dazu von einem Steuerberater beraten. Wenn Sie vermieten möchten, prüfen Sie zuerst die Regeln (siehe unseren Leitfaden zur Immobilieninvestition in Spanien).
Was kostet der Kauf? Ein kurzer Überblick
Das kommt zusätzlich zum Preis. Die Sätze unten sind die allgemeinen Sätze für Bestandsimmobilien, wie sie die einzelnen Regionen veröffentlichen, Stand Oktober 2026.
| Kostenart | Üblicher Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP), Bestandsimmobilien | Andalusien 7 %, Madrid 6 %, Murcia 7,75 %, Region Valencia 9 % (11 % über 1 Mio. €), Katalonien 10 % bis 13 % je nach Stufe, Balearen 8 % bis 13 %. Zum Vergleich: Deutschland 3,5 % bis 6,5 % |
| Neubauten | 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer AJD (zum Beispiel 1,2 % in Andalusien, 1,4 % in der Region Valencia, 1,5 % in Katalonien) |
| Notar und Grundbuch | Nach amtlichen Gebührenordnungen; das Grundbuch berechnet meist 100 € bis 400 € (Tinsa, April 2026) |
| Rechtliche Prüfung | Hängt davon ab, wer sie durchführt; was bei uns enthalten ist, steht auf unserer Preisseite |
| Hypothekenkosten (falls zutreffend) | Gutachten und Bankgebühren; die Stempelsteuer auf die Hypothek trägt seit 2018 die Bank |
Das vollständige Bild, einschließlich der Änderungen 2026 in der Region Valencia, finden Sie unter Steuern beim Immobilienkauf in Spanien und Immobiliensteuern in Spanien.
Sie möchten Ihr genaues Budget wissen? Unser Kaufnebenkosten-Rechner berechnet ITP, Notarkosten und den Rest aus Ihrem Preis, Ihrer Region und der Art der Immobilie.
Was bekommen Sie für Ihr Budget?
Sagen Sie uns, was Sie suchen. Wir melden uns mit einem ersten Überblick, was Ihr Budget hergibt. Schon im ersten Gespräch erhalten Sie ein realistisches Budget inklusive Steuern.
Hypothek in Spanien: Finanzierung für Käufer aus dem Ausland
Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtresidenten, aber zu strengeren Bedingungen als an Ansässige. Die meisten begrenzen das Darlehen auf etwa 60 % bis 70 % des Kaufpreises oder des Schätzwerts, je nachdem, was niedriger ist. Rechnen Sie also mit 30 % bis 40 % des Preises plus Nebenkosten als Eigenkapital. Darlehen für Nichtresidenten laufen meist bis zu 20 Jahre, bei manchen Banken bis zu 30 (Rastreator).
Zur Einordnung: Die durchschnittliche Wohnbauhypothek in Spanien lag im Juli 2026 bei 180.785 € über 26 Jahre zu einem Durchschnittszins von 3,01 % und 62,3 % der neuen Darlehen hatten einen festen Zins (INE, September 2026). Der 12-Monats-Euribor, an dem sich variable Darlehen orientieren, lag im August 2026 im Schnitt bei 2,954 % (Banco de España).
Vertiefen Sie das Thema mit spanische Hypotheken für Ausländer, Immobilienfinanzierung in Spanien und Hypothek in Spanien: Finanzierung für Käufer aus Deutschland.
Häufige Fallstricke (und wie Sie sie vermeiden)
Wohnflächen, „Meerblick“ und sogar die Existenz eines legalen Pools können geschönt sein. Vergleichen Sie Inserat, Nota simple und Kataster.
Reservierungsgeld ist oft schwer zurückzubekommen. Klären Sie zuerst die Rechtslage.
Der Notar beurkundet den Verkauf. Die Prüfung der Immobilie ist eine eigene Aufgabe, die Sie extra beauftragen müssen.
Ein illegaler Anbau oder Pool kann später Bußgelder oder eine teure Legalisierung bedeuten und eine Hypothek erschweren.
IBI, Gemeinschaftskosten, Einkommensteuer für Nichtresidenten und Versicherung summieren sich. Planen Sie sie in Ihr Budget ein.
Viele Gemeinden und Wohnanlagen schränken Ferienvermietung inzwischen ein. Prüfen Sie das vor dem Kauf, nicht danach.
Ohne NIE keine Beurkundung.
Die Fehler, die wir am häufigsten sehen, haben wir gesammelt in Fallstricke beim Immobilienkauf in Spanien und Fehler, die Sie beim Umzug nach Spanien vermeiden sollten. Und wenn Sie noch überlegen, ob Sie den Schritt überhaupt wagen, lesen Sie Lohnt sich ein Hauskauf in Spanien? und Ist ein Immobilienkauf in Spanien noch eine gute Idee?.
Wo in Spanien kaufen?
Die Preise unterscheiden sich enorm. Im September 2026 reichten die Angebotspreise laut idealista von 1.689 € pro m² in der Region Murcia bis 5.065 € pro m² in der Region Madrid und 5.593 € pro m² auf den Balearen. Einige Märkte, die unsere Kunden häufig interessieren:
Málaga und die Costa del Sol
Stadt Málaga. Marbella 5.967 € und Estepona 5.021 € pro m².
Valencia
Die Stadt erreichte diesen Wert im Juli 2026. Lesen Sie unseren Valencia-Ratgeber für Expats.
Alicante und die Costa Blanca
Stadt Alicante. Torrevieja 2.561 €, Jávea 4.166 € und Dénia 3.354 € pro m².
Durchschnittliche Angebotspreise pro m², idealista, September 2026 (Stadt Valencia: Juli 2026).
Murcia gehört zu den günstigsten Regionen, mit Städten wie Murcia und Cartagena. Auf den Balearen liegen die Preise deutlich höher, wie die Zahl von 5.593 € oben zeigt. Wer vom Leben am Meer träumt, liest Immobilienkauf in Spanien am Meer. Ist das Budget das wichtigste Kriterium, hilft die günstigsten Gegenden Spaniens für einen Immobilienkauf. Wie sich der spanische Markt von Ihrem Heimatmarkt unterscheidet, zeigt Immobilienkauf in Spanien oder Deutschland und Haus in Spanien kaufen 2026 beleuchtet den Ablauf aus einem anderen Blickwinkel.
Warum einen Käuferagenten beauftragen?
In Spanien wird der Makler, den Sie bei einer Besichtigung treffen, fast immer vom Verkäufer bezahlt. Ein Käuferagent, auch Immobilienjäger genannt, arbeitet nur für Sie. Bei SpainEasy durchsuchen wir den gesamten Markt für Sie, besichtigen Immobilien in Ihrem Auftrag und gemeinsam mit Ihnen, verhandeln den Preis und begleiten Sie bis zum Notar. Unser hauseigenes Rechtsteam prüft die Immobilie rechtlich, bevor Sie sich verpflichten.
Jede Phase sehen Sie unter So arbeiten wir. Unsere Gebühren stehen auf der Preisseite: Die Provision wird erst fällig, wenn die Immobilie mit der Unterzeichnung des Arras-Vertrags gesichert ist. Die Startgebühr wird Ihnen beim Kauf erstattet.
Das sagen unsere Kunden
Echte Google-Bewertungen von Menschen, die mit uns gekauft haben.
Für die Unterzeichnung bin ich nur zur Kontoeröffnung und zum Notar angereist, das hat mir Zeit und Geld gespart.
Kunde unserer Schwestermarke Olé Immobilier. Aus dem Französischen übersetzt.
So können Sie sicher sein, dass alles im Interesse des Käufers und nach seinen Kriterien erledigt wird, ohne böse Überraschungen.
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Sie haben uns perfekt beraten und uns geholfen, die Fallstricke eines Kaufs im Ausland zu vermeiden.
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Bereit? Sagen Sie uns, was Sie suchen. Wir melden uns mit einem ersten Überblick, was Ihr Budget hergibt.
FAQ: Immobilie in Spanien kaufen
Darf ein Ausländer in Spanien eine Immobilie kaufen?
Ja. Ausländer, ob aus der EU oder nicht, können in Spanien zu denselben Bedingungen wie Spanier kaufen und müssen dort nicht wohnen. Für den Abschluss brauchen Sie eine NIE (spanische Steuernummer für Ausländer).
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Spanien?
Zusätzlich zum Preis fällt bei einer Bestandsimmobilie die Grunderwerbsteuer (ITP) an, die 2026 in Madrid 6 %, in Andalusien 7 %, in Murcia 7,75 %, in der Region Valencia 9 % und in Katalonien 10 % bis 13 % beträgt. Bei einem Neubau sind es 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Dazu kommen Notar, Grundbuch und Rechtskosten. Tinsa schätzt die Gesamtkosten auf rund 10 % des Preises.
Muss ich für den Kauf in Spanien sein?
Nein. Sie können einer Vertrauensperson eine Vollmacht erteilen, die den Arras-Vertrag und die Kaufurkunde beim Notar in Ihrem Namen unterzeichnet. So lässt sich der gesamte Kauf aus der Ferne abwickeln.
Bekomme ich als Nichtresident eine Hypothek in Spanien?
Ja. Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtresidenten, meist bis zu 60 % bis 70 % des Kaufpreises oder des Schätzwerts, je nachdem, was niedriger ist. Sie brauchen also mehr Eigenkapital als ein ansässiger Käufer.
Brauche ich als EU-Bürger ein Visum für Spanien?
Nein. Als Deutscher oder Österreicher dürfen Sie sich frei in Spanien aufhalten. Wer länger als drei Monate bleibt, meldet sich an und erhält die Anmeldebescheinigung für EU-Bürger. Das Golden Visa für Immobilieninvestoren wurde am 3. April 2025 abgeschafft und betraf nur Käufer aus Nicht-EU-Staaten.
Muss ich die spanische Immobilie in meinem Heimatland versteuern?
Das hängt von Ihrer Situation ab. Spanien besteuert die Immobilie und Mieteinnahmen im Land und in Ihrer Steuererklärung zu Hause kann sie ebenfalls eine Rolle spielen. Zwischen Deutschland, Österreich und der Schweiz einerseits und Spanien andererseits bestehen Doppelbesteuerungsabkommen. Lassen Sie sich vorab von einem Steuerberater beraten.