Immobilie in Spanien verkaufen: welche Steuern auf den Gewinn anfallen
Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien fallen zwei getrennte Steuern an: eine nationale Steuer auf Ihren Gewinn und eine kommunale Steuer namens Plusvalía municipal auf die Wertsteigerung des Grundstücks. Ansässige zahlen 19 bis 30 % auf den Gewinn, Nichtansässige pauschal 19 %, und der Käufer behält am Tag des Verkaufs möglicherweise 3 % Ihres Preises ein. So funktioniert jeder Teil, mit einem Rechenbeispiel.
Ansässige zahlen IRPF auf den Gewinn mit 19 % bis 6.000 €, 21 % bis 50.000 €, 23 % bis 200.000 €, 27 % bis 300.000 € und 30 % darüber. Nichtansässige zahlen pauschal 19 % (IRNR), und der Käufer behält 3 % des Verkaufspreises ein (Modelo 211). Rund vier Monate nach dem Verkauf reichen Sie dann Modelo 210 ein, um den Rest zu zahlen oder die Differenz zurückzufordern. Die Plusvalía municipal ist getrennt, wird von der Gemeinde festgelegt (Höchstsatz 30 %) und ist innerhalb von 30 Werktagen fällig. Ansässige können befreit sein, wenn sie in eine neue Hauptwohnung reinvestieren oder wenn sie 65 oder älter sind und ihre Hauptwohnung verkaufen. Bei einem Verlust fällt keine nationale Steuer an, doch Nichtansässige müssen eine Erklärung abgeben, um die 3 % zurückzubekommen. Ein anstehendes Dekret könnte die Plusvalía-Koeffizienten ab dem 1. Dezember 2026 ändern (siehe unten).
Zwei Steuern, nicht eine
Die meisten Verkäufer wundern sich, dass Spanien einen Immobilienverkauf doppelt besteuert, durch verschiedene Behörden und auf unterschiedlicher Grundlage:
| Nationale Steuer auf Veräußerungsgewinne | Plusvalía municipal | |
|---|---|---|
| Wer erhebt sie | Steuerbehörde (Agencia Tributaria) | Gemeinde (Ayuntamiento) |
| Bemessungsgrundlage | Tatsächlicher Gewinn: Verkaufspreis minus Kaufpreis und Kosten | Wertsteigerung des städtischen Grundstücks, nach objektiver Formel oder dem tatsächlichen Gewinn |
| Ansässige | IRPF, 19 % bis 30 % | Ja |
| Nichtansässige | IRNR, pauschal 19 % | Ja |
| Zahlt | Der Verkäufer | Der Verkäufer, sofern nichts anderes vereinbart ist |
Nationale Steuer auf Veräußerungsgewinne: IRPF und IRNR
So wird der Gewinn berechnet
Der steuerpflichtige Gewinn ist der Verkaufspreis minus Verkaufskosten (Maklerprovision, Anwaltskosten, gezahlte Plusvalía), minus dem Anschaffungswert: was Sie gezahlt haben, plus Steuern und Kosten des Kaufs (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) und belegte Verbesserungen. Instandhaltung und Möblierung zählen nicht, nur Arbeiten, die den Wert steigern oder die Lebensdauer verlängern. Einen Inflationsausgleich gibt es heute nicht, es wird also der nominale Gewinn auch nach Jahrzehnten besteuert.
Die Steuersätze
| Steuerpflichtiger | Satz auf den Gewinn |
|---|---|
| Ansässige (IRPF, Sparerträge) | 19 % bis 6.000 €; 21 % von 6.000 € bis 50.000 €; 23 % von 50.000 € bis 200.000 €; 27 % von 200.000 € bis 300.000 €; 30 % über 300.000 € |
| Nichtansässige (IRNR) | Pauschal 19 %, ob Sie in der EU/im EWR oder anderswo leben |
Rechenbeispiel
Sie haben 2010 für 150.000 € gekauft, 20.000 € für belegte Kaufkosten und eine Renovierung ausgegeben und 2026 für 250.000 € verkauft. Ihr Gewinn beträgt 250.000 € minus 170.000 €, also 80.000 €.
- Ansässiger: 6.000 € × 19 % = 1.140 €, plus 44.000 € × 21 % = 9.240 €, plus 30.000 € × 23 % = 6.900 €. Gesamt 17.280 €.
- Nichtansässiger (EU oder nicht): 80.000 € × 19 % = 15.200 €.
Für Verkäufer in Deutschland, Österreich und der Schweiz: Wer seinen Wohnsitz zu Hause hat, gilt in Spanien als nichtansässig und zahlt den pauschalen Satz von 19 %. Zusätzlich müssen Sie den Verkauf in Ihrem Heimatland steuerlich im Blick behalten: In Deutschland spielt beim Verkauf privater Immobilien die Spekulationsfrist von zehn Jahren eine Rolle, und das Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien soll verhindern, dass derselbe Gewinn zweimal voll besteuert wird. Wie das in Ihrem Fall zusammenwirkt, klären Sie vor dem Notartermin mit einer Steuerberatung, die beide Länder kennt. Die spanischen Entlastungen für Ansässige (Reinvestition, Alter ab 65) gelten für Sie nicht.
Die 3 % Einbehalt bei Nichtansässigen
Wenn ein Nichtansässiger verkauft, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und mit Modelo 211 innerhalb eines Monats an die Steuerbehörde abführen. Es ist eine Vorauszahlung auf Ihre Steuer, berechnet auf den Preis und nicht auf den Gewinn.
- Ist Ihre Steuer höher als 3 % des Preises, zahlen Sie den Rest.
- Ist sie niedriger oder gab es keinen Gewinn, fordern Sie die Differenz zurück.
- In beiden Fällen reichen Sie Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Monatsfrist des Käufers ein, also rund vier Monate nach dem Verkauf. Ohne diese Erklärung gibt es keine Erstattung.
Zu den Einzelheiten der Abgabe und weiteren Pflichten für Nichtansässige lesen Sie unseren Ratgeber zur Steuer für Nichtansässige (IRNR).
Plusvalía municipal: die kommunale Steuer
Die Plusvalía municipal (IIVTNU) erhebt die Gemeinde auf die Wertsteigerung des städtischen Grundstücks unter Ihrer Immobilie während der Besitzzeit. Sie fällt bei Verkauf, Schenkung und Erbschaft an. Die Grundlagen finden Sie in unserem Ratgeber zur Plusvalía municipal. Seit dem Urteil des Verfassungsgerichts von 2021 und der anschließenden Reform können Sie die günstigere von zwei Methoden wählen:
- Objektive Methode: Katasterwert des Grundstücks × ein Koeffizient nach Besitzjahren × kommunaler Steuersatz. Die Koeffizienten haben eine gesetzliche Obergrenze, und der Satz darf 30 % nicht überschreiten.
- Methode des tatsächlichen Gewinns: (Verkaufspreis minus Kaufpreis) × Anteil des Katasterwerts, der auf das Grundstück entfällt, dann der kommunale Satz. Diese Methode hilft, wenn Sie einen kleinen Gewinn oder einen Verlust gemacht haben.
Beispiel in Valencia
Die Stadt Valencia wendet einen Satz von 29,7 % an. Nehmen wir eine Wohnung, die 10 Jahre gehalten wurde, mit einem Katasterwert des Grundstücks von 50.000 €.
- Objektive Methode, aktueller Höchstkoeffizient für 10 Jahre (0,12): 50.000 € × 0,12 = 6.000 €, dann × 29,7 % = 1.782 €.
- Methode des tatsächlichen Gewinns: Lag Ihr tatsächlicher Gewinn bei 5.000 € und das Grundstück bei 60 % des Katasterwerts, beträgt die Basis 3.000 € und die Steuer 891 €.
Vergleichen Sie immer beide. Wenn Sie nichts wählen, kann die Gemeinde standardmäßig die objektive Methode anwenden, und einen Verlust müssen Sie mit Unterlagen belegen (beide Urkunden und Rechnungen).
Anstehende Änderung ab 1. Dezember 2026: Das Königliche Dekretgesetz 29/2026 (in Kraft seit dem 8. Oktober 2026) ersetzt ab dem 1. Dezember 2026 die Tabelle der maximalen Plusvalía-Koeffizienten, ist aber vom Parlament noch nicht bestätigt, und wenn nicht, tritt es außer Kraft. Nach veröffentlichten Zusammenfassungen des Dekrets würden die meisten Koeffizienten für Besitzzeiten bis 16 Jahre steigen (für 10 Jahre von 0,12 auf 0,22) und die für 17 Jahre oder mehr sinken. In unserem Valencia-Beispiel würde 0,22 aus 1.782 € etwa 3.267 € machen. Wenn Sie kurz vor der Unterschrift stehen, fragen Sie uns oder Ihre Beratung, welche Tabelle zum Datum Ihrer Urkunde gilt, und prüfen Sie den endgültigen Text im BOE (boe.es).
Sätze und Fristen
- Jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz bis 30 % und eigene Nachlässe fest, die Zahlen unterscheiden sich daher zwischen Valencia, Málaga, Alicante und anderswo.
- Der Verkäufer meldet normalerweise innerhalb von 30 Werktagen nach der Urkunde an. Bei Erbschaften gelten sechs Monate, verlängerbar auf zwölf.
- Sie brauchen die Verkaufsurkunde, die frühere Kaufurkunde, Ausweis oder NIE und die Katasterreferenz.
Befreiungen und Ermäßigungen
Reinvestierte Hauptwohnung (nur Ansässige)
Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind und Ihre gewöhnliche Wohnung verkaufen, können Sie von der IRPF auf den Gewinn befreit sein, wenn Sie den Erlös innerhalb der gesetzlichen Frist in eine neue Hauptwohnung reinvestieren. Die Befreiung kann vollständig oder anteilig zum reinvestierten Betrag sein. Das oben erwähnte Dekret würde zudem den Test der „gewöhnlichen Wohnung“ auf Wohnungen ausweiten, die an irgendeinem Tag in den zwei Jahren vor dem Verkauf Ihre Hauptwohnung waren, steht aber unter dem Vorbehalt der Bestätigung.
Verkäufer ab 65 Jahren (nur Ansässige)
Ein Ansässiger ab 65, der seine Hauptwohnung verkauft, ist ohne Reinvestition von der IRPF auf den Gewinn befreit. Das ist eine der großzügigsten Entlastungen im spanischen Steuerrecht. Sie gilt nicht für eine Zweitwohnung, und Nichtansässige sollten nicht davon ausgehen, dass sie sich qualifizieren. Siehe auch unseren Ratgeber zum Ruhestand in Spanien.
Übertragungen in der Familie und Verluste
- Erbschaft: keine IRPF-Veräußerungsgewinnsteuer für den Erben, aber meist fällt die Plusvalía municipal an, mit örtlichen Ermäßigungen in einigen Gemeinden.
- Scheidung: keine Veräußerungsgewinnsteuer, wenn eine gemeinsame Immobilie im Scheidungsvertrag einem Ehepartner zugeteilt wird.
- Schenkungen: Eine Schenkung gilt für Veräußerungsgewinne als Übertragung, und es gelten die regionalen Schenkungsteuerregeln.
- Verkauf mit Verlust: Es ist keine nationale Steuer fällig. Ein Ansässiger kann den Verlust vier Jahre lang mit anderen Veräußerungsgewinnen verrechnen. Ein Nichtansässiger kann ihn nicht verrechnen, aber die einbehaltenen 3 % zurückfordern.
Wann und wie zahlen
| Steuer | Formular | Frist |
|---|---|---|
| IRPF (Ansässige) | Modelo 100, Jahreserklärung | Im Jahr nach dem Verkauf, in der Kampagne von April bis Juni |
| IRNR (Nichtansässige) | Modelo 210 | Etwa vier Monate nach dem Verkauf |
| 3 % Einbehalt | Modelo 211, vom Käufer eingereicht | Einen Monat nach der Urkunde |
| Plusvalía municipal | Kommunales Formular | 30 Werktage nach der Urkunde |
So wissen wir es: Sätze, Einbehalt und Fristen stammen von der Agencia Tributaria (agenciatributaria.es) und aus den Gesetzen zur Einkommensteuer und zur Einkommensteuer für Nichtansässige. Die Plusvalía-Koeffizienten und die Änderung vom Dezember 2026 stammen aus dem Gesetz über die Gemeindefinanzen (Art. 107) und dem Königlichen Dekretgesetz 29/2026, wie von der Steuerbehörde und Steuerpublikationen zusammengefasst. Wir aktualisieren diese Seite, sobald das Parlament über das Dekret entscheidet.
Verkaufen? Planen Sie die Steuer vor der Unterschrift
Die größten Einsparungen liegen vor der Urkunde: die Wahl der Plusvalía-Methode, die Dokumentation aller abziehbaren Kosten und die Klärung, ob eine Befreiung greift. Unser Schwesterdienst SpainEasy Support kann beide Steuern simulieren, Modelo 210 und die Plusvalía-Erklärung vorbereiten und einreichen und als Steuervertreter auftreten, wenn Sie im Ausland leben. Für die Kaufseite siehe Immobiliensteuern in Spanien, Kaufkosten und die IBI-Grundsteuer.
Sie planen, in Spanien zu verkaufen oder zu kaufen?
Erzählen Sie uns von Ihrer Situation. Eine unserer Expertinnen oder einer unserer Experten ruft Sie zurück und erklärt Ihnen die Steuern, die für Sie gelten, ohne Fachchinesisch und ohne Verpflichtung.
FAQ: Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien
Wie viel Steuer auf den Gewinn zahle ich beim Verkauf einer Immobilie in Spanien?
Ansässige zahlen über die IRPF zwischen 19 % und 30 % auf den Gewinn: 19 % bis 6.000 €, 21 % bis 50.000 €, 23 % bis 200.000 €, 27 % bis 300.000 € und 30 % darüber. Nichtansässige zahlen über die IRNR pauschal 19 %, ob sie in der EU leben oder nicht. Die Plusvalía municipal ist eine getrennte kommunale Steuer.
Was sind die 3 % Einbehalt, wenn ein Nichtansässiger verkauft?
Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an die spanische Steuerbehörde ab. Der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um den Rest zu zahlen oder die Differenz zurückzufordern, wenn die 3 % mehr als die geschuldete Steuer sind.
Bis wann muss ein nichtansässiger Verkäufer Modelo 210 einreichen?
Innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Monatsfrist, in der der Käufer die 3 % abführen muss, also rund vier Monate nach dem Verkauf. Gab es keinen Gewinn, holen Sie sich so auch die vollen 3 % zurück.
Muss ich zusätzlich Plusvalía municipal zahlen?
Meistens ja. Sie ist eine getrennte kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, an die Gemeinde zu zahlen, normalerweise innerhalb von 30 Werktagen nach dem Verkauf. Haben Sie mit tatsächlichem Verlust verkauft, können Sie beantragen, dass sie entfällt, indem Sie die Methode des tatsächlichen Gewinns wählen und den Verlust belegen.
Kann ich als Deutsche oder Deutscher die Steuer in Spanien durch Verkauf der Hauptwohnung vermeiden?
Nur wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind: Dann kann der Gewinn befreit sein, wenn Sie in eine neue Hauptwohnung reinvestieren oder mindestens 65 Jahre alt sind und die Wohnung verkaufen, in der Sie leben. Wer zu Hause wohnt und in Spanien eine Ferienimmobilie verkauft, kann diese Entlastungen nicht nutzen und zahlt pauschal 19 %.