Touristenlizenz in Spanien: was nach dem Urteil zum nationalen Register 2026 noch gilt

Wer seine Wohnung in Spanien an Urlauber vermieten will, braucht in Deutschland, Österreich oder der Schweiz keine Genehmigung seiner Gemeinde, in Spanien dagegen gleich mehrere. 2025 führte Spanien ein nationales Register für Ferienvermietungen ein, und im Mai 2026 hat es der Oberste Gerichtshof gekippt. Was Sie heute tatsächlich brauchen, wie die Regeln je nach Region aussehen und wie Sie auf der sicheren Seite bleiben, lesen Sie hier.

Was sich 2026 geändert hat: das nationale Register ist weg

Im Juli 2025 startete Spanien ein einheitliches nationales Register für Kurzzeitvermietungen, geschaffen durch das Real Decreto 1312/2024, mit einer Registriernummer (in der Presse NRUA, VUD oder ähnlich genannt), die Plattformen vor der Veröffentlichung einer Anzeige prüfen mussten. Am 19. Mai 2026 hat der Oberste Gerichtshof dieses nationale Registrierungsverfahren aufgehoben. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Staat keine Befugnis, es zu schaffen, weil es sich mit den Registern überschnitt, die jede autonome Gemeinschaft bereits führt.

Was bestehen bleibt, ist mindestens ebenso wichtig. Die Ventanilla Única Digital und die Pflicht der Plattformen, Daten an die Behörden zu übermitteln, beides durch EU-Recht vorgeschrieben, wurden nicht aufgehoben. Ihre regionale Touristenlizenz ist weiterhin erforderlich, und die regionale Registriernummer muss weiterhin in Ihrer Anzeige stehen. Branchenquellen berichteten, dass vor dem Urteil auf nationaler Ebene rund 111.000 Anträge abgelehnt wurden, oft wegen der Gemeinschaftsstatuten; manche Eigentümer können nun eventuell wieder inserieren, wenn sie die regionale Lizenz haben. Wie Plattformen und Regionen reagieren, ist noch im Fluss. Prüfen Sie deshalb, was Ihre Region und die Plattform verlangen, bevor Sie veröffentlichen.

So funktionieren die Regeln heute: drei Ebenen

Stellen Sie sich das Recht der Kurzzeitvermietung in Spanien als drei Ebenen vor. Alle drei müssen zusammenpassen.

1. Die regionale Lizenz. Jede Gemeinschaft hat ihr eigenes System und ihren eigenen Namen dafür: VUT in Andalusien, VT in der Region Valencia, HUT in Katalonien, ETV auf den Balearen. Die Region legt fest, welche Wohnungen infrage kommen, welche Sicherheits- und Bewohnbarkeitsunterlagen nötig sind und wie hoch die Bußgelder ausfallen.
2. Die Eigentümergemeinschaft. Seit der Reform des Gesetzes über das Wohnungseigentum (Ley de Propiedad Horizontal) 2025 kann eine Dreifünftelmehrheit der Eigentümer (nach Köpfen und nach Eigentumsanteilen) die Ferienvermietung in einem Haus verbieten oder einschränken. Die Reform wirkt nicht rückwirkend für Lizenzen, die vor dem 3. April 2025 erteilt wurden, aber Regionen und Gemeinden dürfen eigene Regeln ergänzen.
3. Das Rathaus. Viele Gemeinden begrenzen neue Lizenzen nach Zone, Kontingent oder Moratorium. Málaga, Barcelona, Valencia, Palma und andere haben jeweils eigene städtebauliche Regeln.

Regionen im Überblick: Andalusien, Valencia, Katalonien

Andalusien. Touristische Wohnungen sind durch das regionale Dekret über viviendas con fines turísticos geregelt, mit Eintragung im Registro de Turismo de Andalucía. An der Costa del Sol haben Städte wie Málaga zusätzlich eigene städtebauliche Regeln erlassen. Wenn Sie eine Wohnung mit Lizenz kaufen, geht die Lizenz nicht einfach mit dem Schlüssel über: Der Eigentümerwechsel muss beim regionalen Register abgewickelt werden. Bitten Sie Ihren Anwalt, das bei der Beurkundung zu erledigen.

Region Valencia. Vermietungen werden im regionalen Tourismusregister eingetragen, und die Region sowie mehrere Gemeinden haben die Regeln für neue Lizenzen verschärft. Prüfen Sie immer Bebauungsplan und Gemeinschaftsstatuten, bevor Sie davon ausgehen, dass eine Wohnung vermietet werden darf.

Katalonien und Barcelona. Der restriktivste Fall. Im März 2025 wies das Verfassungsgericht die Klage gegen das katalanische Dekret ab und bestätigte den Plan, die Lizenzen für Touristenwohnungen in Barcelona bis November 2028 auslaufen zu lassen, betroffen sind mehr als 10.000 Wohnungen. Wenn Sie in Barcelona suchen, betrachten Sie Kurzzeitvermietung als Projekt mit Verfallsdatum und schauen Sie sich mittel- oder langfristige Mietverträge an. Was wir dort anbieten, sehen Sie auf unserer Barcelona-Seite.

Schritt für Schritt: so vermieten Sie legal

1. Prüfen Sie, ob die Immobilie infrage kommt. Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energieausweis, ausreichend Zimmer und Belüftung und kein Verbot durch Gemeinschaft oder Gemeinde.
2. Holen Sie sich die Haltung der Gemeinschaft schriftlich. Lesen Sie die Statuten und das letzte Versammlungsprotokoll. Schweigen die Statuten, kann eine spätere Abstimmung sie trotzdem ändern.
3. Beantragen Sie die regionale Lizenz (in den meisten Regionen per declaración responsable) und erhalten Sie die Registriernummer.
4. Zeigen Sie die Nummer in jeder Anzeige und in Ihrer Werbung und halten Sie Ihre Unterlagen für Plattformprüfungen bereit.
5. Melden Sie Gäste und übermitteln Sie ihre Daten an die Polizei, wie es das Gesetz verlangt.
6. Erklären Sie die Einnahmen. Ansässige nehmen sie in ihre IRPF-Erklärung auf. Nichtresidenten reichen den Modelo 210 ein: Ansässige in der EU und im EWR zahlen in der Regel 19 % auf den Nettogewinn nach Abzug der Ausgaben, andere Nichtresidenten 24 % auf die Bruttoeinnahmen. Prüfen Sie, welcher Fall für Sie gilt.
7. Prüfen Sie jedes Jahr neu. Lizenzen, Versicherungen und Gemeinschaftsregeln ändern sich, tragen Sie sich also eine Erinnerung ein.

Bußgelder und was passiert, wenn Sie einen Schritt auslassen

Plattformen können Anzeigen entfernen, die keine gültige regionale Nummer zeigen, und die regionalen Tourismusbehörden kontrollieren und bestrafen nicht lizenzierte Vermietungen. Die Bußgelder unterscheiden sich je nach Region und Schwere und können erheblich sein; eine Vermietung, für die Sie keine Lizenz vorweisen können, ist daher ein echtes finanzielles Risiko. Die Kosten für einen Anwalt oder Gestor, der die Lizenz beantragt, sind dagegen gering.

Lohnt es sich noch?

Das hängt von Ort, Haus und Ihrem Zeithorizont ab. Der Markt ist nicht mehr der von vor fünf Jahren: Die Regulierung ist strenger, die Gemeinschaften sind restriktiver, und der Gewinn kommt weniger vom Nachtpreis als von der Wahl des richtigen Ortes. Eine gut gelegene, korrekt lizenzierte Wohnung in einem tourismusfreundlichen Haus kann weiter gut laufen. Eine billige Wohnung in einem Haus, das nächstes Jahr ein Verbot beschließt, nicht. Wenn Sie Optionen abwägen, vergleicht unser Ratgeber Wo in Spanien investieren Regionen, und der Überblick zu Steuern und Kaufnebenkosten zeigt, was Sie zusätzlich zum Preis einplanen müssen.

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