Toeristische verhuurvergunning in Spanje: wat nog geldt na het arrest over het register in 2026
In 2025 voerde Spanje een nationaal register voor vakantieverhuur in en in mei 2026 vernietigde het Hooggerechtshof dat. Wat hebt u dan vandaag nodig om uw woning aan toeristen te verhuren? Veel Nederlanders en Belgen kopen in Spanje met de gedachte de woning een deel van het jaar te verhuren. Zo werken de regels nu, regio per regio, en zo blijft u aan de goede kant ervan.
Op 19 mei 2026 vernietigde het Hooggerechtshof het nationale register voor kortetermijnverhuur, omdat de Staat niet bevoegd was het in te stellen. De regionale toeristenvergunning (VUT, VT, HUT, ETV) is nog steeds verplicht en het nummer moet in uw advertentie staan. De Ventanilla Única Digital en het delen van platformgegevens blijven bestaan. Een meerderheid van 3/5 van de eigenaren kan toeristische verhuur in een gebouw verbieden, en de meer dan 10.000 vergunningen voor toeristenappartementen in Barcelona lopen in november 2028 af. Niet-ingezetenen geven hun inkomsten aan met Modelo 210: 19% over het nettoinkomen voor inwoners van de EU en de EER, 24% over het bruto-inkomen voor anderen.
Wat er in 2026 veranderde: het nationale register is weg
In juli 2025 voerde Spanje een enkel nationaal register in voor kortetermijnverhuur, ingesteld bij Koninklijk Besluit 1312/2024, met een registratienummer (in de pers NRUA, VUD of iets dergelijks genoemd) dat platforms moesten controleren voordat ze een advertentie publiceerden. Op 19 mei 2026 vernietigde het Hooggerechtshof die nationale registratieprocedure. Het hof oordeelde dat de Staat daartoe niet bevoegd was, omdat die overlapte met de registers die elke autonome regio al beheert.
Wat overeind blijft, is minstens zo belangrijk. De Ventanilla Única Digital en de plicht van platforms om gegevens met de autoriteiten te delen, beide vereist door Europese regels, zijn niet vernietigd. Uw regionale toeristenvergunning blijft verplicht, en het regionale registratienummer moet nog steeds in uw advertentie staan. Vakbronnen meldden dat vóór het arrest op nationaal niveau ongeveer 111.000 aanvragen waren afgewezen, vaak vanwege de statuten van de gemeenschap, en sommige eigenaren kunnen hun woning nu mogelijk opnieuw aanbieden als ze de regionale vergunning hebben. Hoe platforms en elke regio zich aanpassen, wordt nog uitgewerkt. Controleer dus wat uw regio en het platform vragen voordat u publiceert.
Hoe wij dit weten: het arrest van het Hooggerechtshof van 19 mei 2026 werd gemeld door Reuters, Spanish Property Insight en de Majorca Daily Bulletin en samengevat door Spaanse advocatenkantoren. Het besluit over Barcelona komt uit de uitspraak van het Grondwettelijk Hof van maart 2025. Regionale regels worden gepubliceerd in het staatsblad van elke regio (BOJA in Andalusië, DOGV in Valencia, DOGC in Catalonië). De situatie is in beweging en wij actualiseren deze gids naarmate regio’s reageren.
Voor lezers in Nederland en België: in Nederland valt een Spaanse woning in de regel onder box 3, en Spaanse belasting kan volgens het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje in mindering komen om dubbele belasting te voorkomen. De precieze uitwerking hangt af van uw situatie. Belgische eigenaars moeten hun Spaanse woning en de verhuurinkomsten in de Belgische aangifte vermelden, en ook tussen België en Spanje geldt een belastingverdrag. Voor zowel Nederlandse als Belgische verhuurders geldt: laat de Nederlandse of Belgische kant door een belastingadviseur bekijken voordat u de eerste boeking aanneemt. Heeft de VvE of de gemeente verhuur beperkt, dan helpt een bestaande Airbnb-advertentie u daar niet bij.
Hoe de regels nu werken: drie lagen
Zie de wetgeving voor kortetermijnverhuur in Spanje als drie lagen. Alle drie moeten op één lijn liggen.
- De regionale vergunning. Elke autonome regio heeft een eigen regeling met een eigen naam: VUT in Andalusië, VT in de regio Valencia, HUT in Catalonië, ETV op de Balearen. De regio bepaalt welke woningen in aanmerking komen, welke veiligheids- en bewoonbaarheidsdocumenten u nodig hebt en wat de boetes zijn.
- De gemeenschap van eigenaren (VvE). Sinds de hervorming van 2025 van de Wet op de Horizontale Eigendom kan een meerderheid van 3/5 van de eigenaren (naar aantal en naar eigendomsaandeel) toeristische verhuur in een gebouw verbieden of beperken. De hervorming werkt niet terug voor vergunningen die vóór 3 april 2025 zijn verleend, maar regio’s en gemeenten kunnen eigen regels toevoegen.
- De gemeente. Veel gemeenten beperken nieuwe vergunningen per zone, via quota of een moratorium. Málaga, Barcelona, Valencia, Palma en andere steden hebben elk specifieke stedenbouwkundige regels.
| Laag | Wie beslist | Wat u kan tegenhouden |
|---|---|---|
| Regionale vergunning | Autonome regio | Ontbrekende documenten, woning komt niet in aanmerking, geen registratie |
| Gemeenschap van eigenaren | VvE, stemming met 3/5 | Een statutenwijziging die toeristische verhuur verbiedt of beperkt |
| Gemeente | Gemeentebestuur | Bestemmingsplan, quota, moratoria, geluids- en bezettingsregels |
Regionale momentopnamen: Andalusië, Valencia, Catalonië
Andalusië. Toeristische woningen vallen onder het regionale decreet over viviendas con fines turísticos, met inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía. Aan de Costa del Sol hebben gemeenten als Málaga daar eigen stedenbouwkundige regels bovenop gezet. Koopt u een woning mét vergunning, dan gaat die niet gewoon met de sleutels mee over: de eigendomsoverdracht moet bij het regionale register worden verwerkt. Laat uw advocaat dat bij de overdracht regelen.
Regio Valencia. Verhuur wordt geregistreerd in het regionale toerismeregister, en de regio en verschillende gemeenten hebben de regels voor nieuwe vergunningen aangescherpt. Controleer altijd het bestemmingsplan van de gemeente en de statuten van de VvE voordat u aanneemt dat een woning verhuurd mag worden.
Catalonië en Barcelona. Het meest restrictieve geval. In maart 2025 wees het Grondwettelijk Hof het beroep tegen het Catalaanse decreet af en bevestigde het plan om de vergunningen voor toeristenappartementen in Barcelona in november 2028 te beëindigen, wat meer dan 10.000 appartementen raakt. Kijkt u naar Barcelona, beschouw kortetermijnverhuur dan als een project met een vervaldatum en kijk naar verhuur voor middellange of lange termijn. Zie onze pagina over Barcelona voor wat wij daar doen.
Stap voor stap: zo verhuurt u legaal
- Controleer of de woning in aanmerking komt. Bewoonbaarheidscertificaat, energielabel, voldoende kamers en ventilatie, en geen verbod van de VvE of de gemeente.
- Laat het standpunt van de VvE schriftelijk bevestigen. Lees de statuten en de laatste notulen. Zwijgen de statuten erover, dan kan een toekomstige stemming ze nog wijzigen.
- Vraag de regionale vergunning aan (in de meeste regio’s een declaración responsable) en verkrijg het registratienummer.
- Zet het nummer in elke advertentie en in uw marketing, en houd uw documenten bij de hand voor controles door platforms.
- Registreer gasten en meld hun gegevens aan de politie, zoals de wet voorschrijft.
- Geef de inkomsten aan. Inwoners nemen ze op in hun IRPF-aangifte. Niet-ingezetenen dienen Modelo 210 in: inwoners van de EU en de EER betalen doorgaans 19% over het nettoinkomen met aftrekbare kosten, andere niet-ingezetenen 24% over het bruto-inkomen. Controleer welke regel voor u geldt.
- Loop het elk jaar na. Vergunningen, verzekeringen en regels van de VvE veranderen, dus zet een herinnering in uw agenda.
Voordat u een woning koopt om te verhuren, vraagt u schriftelijk bewijs dat de vergunning bestaat, geldig is en op u overgedragen kan worden, en leest u de statuten van de VvE en de notulen van de laatste twee jaar. Een vergunning beschermt u niet tegen een stemming van de VvE of een verbod van de gemeente.
Boetes en wat er gebeurt als u een stap overslaat
Platforms kunnen advertenties verwijderen die geen geldig regionaal nummer tonen, en de regionale toerismediensten controleren en beboeten verhuur zonder vergunning. De boetes verschillen per regio en per ernst van de overtreding en kunnen aanzienlijk zijn. Een verhuur waarvoor u geen vergunning kunt tonen, is dus een echt financieel risico. De kosten van een advocaat of gestor om een vergunning aan te vragen zijn daarbij klein.
Is het nog de moeite waard?
Dat hangt af van de stad, het gebouw en uw tijdshorizon. De markt is niet meer wat hij vijf jaar geleden was: de regelgeving is strenger, de VvE’s zijn strikter en de winst komt minder uit de nachtprijs en meer uit de keuze van de juiste plek. Een goed gelegen, correct vergund appartement in een toeristenvriendelijk gebouw kan nog steeds goed presteren. Een goedkoop appartement in een gebouw dat volgend jaar een verbod aanneemt, niet. Weegt u uw opties af, dan vergelijkt onze gids over waar te investeren in Spanje verschillende gebieden, en de gids over aankoopkosten laat zien wat u bovenop de prijs moet budgetteren.
Koopt u om te verhuren? Onze property hunters selecteren woningen waar kortetermijnverhuur realistisch is, en ons juridische team controleert de vergunning, de statuten en het bestemmingsplan voordat u zich vastlegt. Zie waar te investeren in Spanje of hoe wij werken.
Verhuurt u uw Spaanse woning?
Vertel ons de stad en het gebouw. Een van onze experts vertelt u of kortetermijnverhuur realistisch is en wat u vóór de aankoop moet controleren, zonder jargon en zonder verplichtingen.
Veelgestelde vragen
Heb ik nog een toeristenvergunning nodig om mijn Spaanse woning kort te verhuren?
Ja. Het Hooggerechtshof vernietigde het nationale register op 19 mei 2026, maar de regionale toeristenvergunning blijft verplicht en het regionale registratienummer moet in uw advertentie staan.
Wat is er gebeurd met het nationale registratienummer (NRUA of VUD)?
Het Hooggerechtshof vernietigde de nationale registratieprocedure uit Koninklijk Besluit 1312/2024, omdat de Staat niet bevoegd was die in te stellen. De Ventanilla Única Digital en de plichten van platforms om gegevens te delen blijven bestaan.
Kan mijn VvE toeristische verhuur verbieden?
Ja. Onder de hervorming van 2025 van de Wet op de Horizontale Eigendom kan een meerderheid van 3/5 van de eigenaren, naar aantal en naar eigendomsaandeel, een verbod of beperkingen goedkeuren. De hervorming werkt niet terug voor vergunningen die vóór 3 april 2025 zijn verleend.
Verbiedt Barcelona toeristenappartementen?
Het Grondwettelijk Hof bevestigde het Catalaanse plan in maart 2025. De meer dan 10.000 vergunningen voor toeristenappartementen in Barcelona lopen in november 2028 af.
Hoe worden inkomsten uit kortetermijnverhuur in Spanje belast?
Inwoners nemen ze op in hun IRPF-aangifte. Niet-ingezetenen dienen Modelo 210 in: inwoners van de EU en de EER betalen doorgaans 19% over het nettoinkomen, andere niet-ingezetenen 24% over het bruto-inkomen. Controleer uw eigen situatie.
Moet ik als Nederlander of Belg mijn Spaanse verhuurinkomsten ook thuis aangeven?
Ja, uw Spaanse woning hoort in uw eigen aangifte thuis. Nederlandse eigenaren nemen de woning in de regel op in box 3, en Spaanse belasting kan volgens het belastingverdrag in mindering komen. Belgen vermelden de woning en de inkomsten in de Belgische aangifte. Laat de uitwerking door een belastingadviseur controleren.