Wo in Spanien investieren? Regionen und Städte im Vergleich für 2026
Die spanischen Immobilienpreise sind binnen eines Jahres um 12,2 % gestiegen, die Brutto-Mietrenditen aber auf 6,5 % gesunken. Diese Kombination macht die Standortwahl wichtiger denn je. Hier sehen Sie, wie die wichtigsten Küsten und Städte heute dastehen, mit echten Preisen, Renditen und den Regeln, die Ihre Pläne verändern können. Deutsche, Österreicher und Schweizer gehören in Spanien traditionell zu den großen Käufergruppen, deshalb zeigen wir auch, worauf Sie als Anleger aus dem deutschsprachigen Raum achten sollten.
Die Preise stiegen im 2. Quartal 2026 um 12,2 % gegenüber dem Vorjahr (INE), während die durchschnittliche Brutto-Mietrendite von 7,2 % auf 6,5 % fiel (idealista). Die besten Renditen bieten Nebenstädte wie Jaén, Murcia und Huelva (7,1 % bis 7,4 %), dafür verkaufen sie sich später wieder schwerer. Die Costa del Sol (rund 3.000 Euro/m² in der Provinz Málaga) und Alicante (2.270 Euro/m²) sind die liquidesten Märkte für ausländische Käufer, die in der Provinz Alicante 46 % der Käufe ausmachen. Barcelona (4.680 Euro/m²) und Madrid (5.470 Euro/m²) bieten stabile Mietnachfrage, aber niedrige Renditen (5,2 % und 4,7 %). Barcelona streicht außerdem bis November 2028 alle Lizenzen für Ferienvermietung, planen Sie dort also mit Langzeitvermietung.
Der spanische Markt 2026: starke Preise, dünnere Renditen
Zwei Zahlen bestimmen in diesem Jahr jede Anlageentscheidung. Erstens zeigt der offizielle Immobilienpreisindex des INE, des spanischen Statistikamts, im zweiten Quartal 2026 einen Preisanstieg von 12,2 % gegenüber dem Vorjahr. Zweitens ermittelte idealista im selben Quartal eine durchschnittliche Brutto-Mietrendite von 6,5 %, nach 7,2 % zwölf Monate zuvor. Die Mieten steigen, aber die Preise steigen schneller.
Praktisch heißt das: Sie können nicht mehr fast überall kaufen und eine hohe Rendite erwarten. Die Wahl hängt davon ab, was Sie wollen: laufende Einnahmen, Wertzuwachs oder ein Zuhause, das Sie selbst genießen. Jede Antwort führt in eine andere Ecke Spaniens.
Wie wir das wissen: Das Preiswachstum stammt aus dem INE-Immobilienpreisindex für das 2. Quartal 2026 (veröffentlicht am 7. September 2026). Die Renditen stammen aus der idealista-Studie für dasselbe Quartal, veröffentlicht am 6. Juli 2026. Die Quadratmeterpreise sind durchschnittliche Schätzwerte vom Jahresanfang 2026 aus der amtlichen Bewertungsstatistik. Die Anteile ausländischer Käufer stammen aus dem Bericht der spanischen Grundbuchregistrar für das 2. Quartal 2026. Wir prüfen diese Zahlen jedes Quartal.
Für Leser in Deutschland, Österreich und der Schweiz: Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie sind in Spanien steuerpflichtig, als Nichtansässiger über die Nichtansässigensteuer (IRNR). Zwischen Deutschland und Spanien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Wie die Einkünfte in Ihrer Steuererklärung im Heimatland erscheinen müssen, hängt von Ihrem Wohnsitz und Ihrer Situation ab. Lassen Sie das vor dem Kauf von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater klären, damit die Nettorendite in Ihre Rechnung passt.
Die Küsten: Costa del Sol, Costa Blanca und die übrigen
An der Mittelmeerküste suchen weiterhin die meisten ausländischen Käufer, und das aus gutem Grund: Klima, Flughäfen und ein tiefer Wiederverkaufsmarkt. Die Preise unterscheiden sich von Küste zu Küste stark.
| Gebiet | Durchschnittlicher Schätzwert (Anfang 2026) | Geeignet für |
|---|---|---|
| Costa del Sol (Provinz Málaga) | rund 3.000 Euro/m² | Kauf aus Lebensstil-Gründen, Liquidität beim Wiederverkauf, internationale Nachfrage |
| Costa Brava (Provinz Girona) | rund 2.150 Euro/m² | Ferienhaus nahe Frankreich und Barcelona |
| Costa Dorada (Provinz Tarragona) | rund 1.780 Euro/m² | Günstigere katalanische Küste, Familienaufenthalte |
| Alicante (Stadt) | rund 2.270 Euro/m² | Costa Blanca, starke ausländische Nachfrage, Nutzung das ganze Jahr |
| Murcia (Region) | rund 1.330 Euro/m² | Niedrigste Einstiegspreise am Mittelmeer |
Costa del Sol. Mit rund 3.000 Euro pro Quadratmeter liegt die Provinz Málaga deutlich über dem Landesdurchschnitt, und die internationale Nachfrage ist der Grund. Hier erleben unsere Immobilienjäger den größten Wettbewerb um gut gelegene Häuser, Sie bezahlen also für Liquidität. Wenn Sie den Markt mit der Ostküste vergleichen, zeigt unsere Seite zur Immobiliensuche in Málaga, wie er vor Ort aussieht.
Costa Blanca. Die Provinz Alicante hat den höchsten Anteil ausländischer Käufer in Spanien: 46,4 % der Hauskäufe im 2. Quartal 2026, gegenüber rund 16 % im Landesschnitt. Bundesweit führen Briten, Niederländer und Deutsche, was die Nachfrage beim Wiederverkauf stabil hält. Die Stadt Alicante liegt bei rund 2.270 Euro pro Quadratmeter. Lesen Sie dazu unseren Überblick zur Immobiliensuche in Alicante.
Murcia und die günstigsten Gegenden. Mit rund 1.330 Euro pro Quadratmeter gehört Murcia zu den günstigsten Regionen, mit guter Flughafenanbindung. Wenn das Budget Ihr erster Filter ist, lesen Sie unsere Auswertung der günstigsten Regionen für einen Immobilienkauf in Spanien.
Die Nordküste. Das Baskenland und die Costa Verde bieten ein kühleres Klima und grüne Landschaften. Die Preise liegen in Asturien (rund 1.750 Euro pro Quadratmeter) und Galicien (rund 1.630 Euro) weit unter dem Mittelmeerniveau, dafür ist die Vermietungssaison kürzer und der Markt für ausländische Wiederverkäufe dünner.
Die Großstädte: Madrid und Barcelona
Stadtwohnungen passen zu Anlegern, die eher auf stetige Mieternachfrage als auf einen Platz an der Sonne setzen. Der Preis dafür sind hohe Kaufpreise und niedrige Renditen.
- Madrid: rund 5.470 Euro pro Quadratmeter, der teuerste Markt in diesem Ratgeber, mit einer durchschnittlichen Brutto-Rendite von rund 4,7 %. Die Nachfrage ist tief und beständig. Mehr dazu auf unserer Seite zur Immobiliensuche in Madrid.
- Barcelona: rund 4.680 Euro pro Quadratmeter und eine Brutto-Rendite von etwa 5,2 %. Die Stadt will alle Lizenzen für Ferienwohnungen bis November 2028 auslaufen lassen, sodass für einen Neukauf nur die Langzeitvermietung sinnvoll ist. In vielen katalanischen Gemeinden gilt zudem eine Mietregulierung. Mehr dazu auf unserer Seite zur Immobiliensuche in Barcelona.
Wenn Sie irgendwo in Spanien an Ferienvermietung denken, prüfen Sie die lokalen Regeln vor dem Kauf. Unser Ratgeber zur Lizenz für die Ferienvermietung erklärt, was jede Region verlangt.
Wo die Renditen am höchsten sind
Die besten Mietrenditen finden sich nicht an der Küste. Laut der idealista-Studie für das 2. Quartal 2026 haben diese Provinzhauptstädte die höchsten Brutto-Renditen:
| Stadt | Brutto-Mietrendite (2. Quartal 2026) |
|---|---|
| Jaén | 7,4 % |
| Murcia | 7,3 % |
| Zamora | 7,2 % |
| Huelva und Lleida | 7,1 % |
| Barcelona | 5,2 % |
| Madrid | 4,7 % |
| Palma | 4,4 % |
| San Sebastián | 3,4 % |
Eine hohe Rendite bedeutet oft einen niedrigeren Preis und einen kleineren Wiederverkaufsmarkt. Die Brutto-Zahlen lassen außerdem Kaufnebenkosten, IBI (die spanische Grundsteuer), Gemeinschaftskosten, Leerstand und Einkommensteuer außen vor, die Netto-Rendite fällt also niedriger aus. Zu den Regeln der Langzeitvermietung lesen Sie unseren Leitfaden zur Langzeitvermietung für Vermieter.
So wählen Sie: ein einfaches Raster
- Legen Sie Ihr Ziel fest. Einnahmen, Wertzuwachs oder Eigennutzung. Wenige Immobilien liefern alle drei.
- Planen Sie das Gesamtbudget, nicht nur den Preis. Rechnen Sie Steuern und Gebühren dazu, bei einer Bestandsimmobilie meist 10 % bis 15 %.
- Prüfen Sie die Vermietungsregeln vor Ort. Ferienlizenzen, Mietobergrenzen und angespannte Wohnungsmarktzonen unterscheiden sich je nach Gemeinde.
- Denken Sie an den Ausstieg. In einem Markt mit vielen ausländischen Käufern lässt es sich leichter verkaufen, auch bei geringerer Rendite.
- Besichtigen Sie vor der Entscheidung, oder lassen Sie jemanden Ihres Vertrauens für Sie hinfahren. Fotos verbergen Lärm, Ausrichtung und den Zustand des Gebäudes.
Kennen Sie Ihr echtes Budget. Unser Kaufnebenkosten-Rechner schätzt Steuern und Gebühren nach Region und Immobilienart. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Investieren mit jemandem an Ihrer Seite
Bei SpainEasy arbeiten wir für den Käufer, nicht für den Verkäufer. Unsere Immobilienjäger suchen, besichtigen vorab und verhandeln für Sie, und unser Rechtsteam prüft die Immobilie, bevor Sie sich binden, und begleitet Sie anschließend zum Notar. Sie sind nicht sicher, ob Sie einen Jäger, einen Makler oder einen Anwalt brauchen? Lesen Sie Makler oder Immobilienjäger oder sehen Sie sich an, wie wir arbeiten.
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FAQ: in spanische Immobilien investieren
Ist jetzt noch ein guter Zeitpunkt, in spanische Immobilien zu investieren?
Die Preise steigen weiter (12,2 % gegenüber dem Vorjahr im 2. Quartal 2026) und die Mietnachfrage ist stark, die Renditen sind aber im Schnitt auf rund 6,5 % gefallen. Es kann sich weiterhin lohnen, wenn Sie den Standort sorgfältig wählen und die vollen Kaufkosten einplanen.
Wie hoch ist die durchschnittliche Mietrendite in Spanien?
idealista ermittelte im 2. Quartal 2026 eine durchschnittliche Brutto-Rendite von 6,5 %. Nebenstädte wie Jaén, Murcia und Huelva erreichen 7,1 % bis 7,4 %, Madrid liegt bei etwa 4,7 % und San Sebastián bei 3,4 %. Das sind Brutto-Werte, vor Steuern und Kosten.
Wo kaufen Ausländer in Spanien am meisten?
In der Provinz Alicante, wo Ausländer im 2. Quartal 2026 46,4 % der Hauskäufe ausmachten, der höchste Anteil in Spanien. Im Landesschnitt waren es rund 16 %.
Wie viel kostet eine Immobilie in Spanien pro Quadratmeter?
Der durchschnittliche Schätzwert lag Anfang 2026 landesweit bei rund 2.316 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne reicht von rund 970 Euro in der Extremadura bis zu etwa 5.470 Euro in der Stadt Madrid. Die Provinz Málaga liegt bei rund 3.000 Euro.
Kann ich eine Wohnung in Barcelona an Touristen vermieten?
Barcelona will alle Lizenzen für Ferienwohnungen bis November 2028 auslaufen lassen, und neue Lizenzen werden nicht vergeben. Anleger in Barcelona setzen deshalb auf Langzeitvermietung, die in angespannten Zonen einer Mietregulierung unterliegt.
Ist es besser, an der Küste oder im Landesinneren zu kaufen?
Küstenimmobilien lassen sich leichter an ausländische Käufer verkaufen und eignen sich für die Feriennutzung. Städte im Landesinneren bieten meist niedrigere Preise und höhere Renditen durch einheimische Mieter, aber einen kleineren internationalen Wiederverkaufsmarkt.