Comprare casa in Spagna: la guida completa 2026
Comprare casa in Spagna da italiano è legale, semplice sulla carta e molto diverso da come si fa in Italia. Non ci sono limiti legati alla cittadinanza, non serve risiedere in Spagna e si può perfino firmare a distanza con una procura. Le difficoltà sono altrove: un mercato frammentato senza un’offerta unica, documenti in spagnolo, tasse che cambiano da regione a regione e un notaio che controlla molto meno di quello a cui è abituato chi compra in Italia.
Questa guida segue tutto il percorso, dal budget alla consegna delle chiavi, con costi, finanziamento, errori più frequenti e zone da guardare nel 2026. Dove la Spagna funziona diversamente dall’Italia lo diciamo chiaramente. Ogni sezione rimanda a un articolo di approfondimento.
Calcoli il prezzo più circa il 10% tra imposte e spese. Chieda subito il NIE, faccia verificare la situazione legale dell’immobile prima di firmare qualsiasi cosa e metta in conto una caparra del 10% alla firma del contratto di arras. Da cittadino UE non ha bisogno di alcun visto. Il golden visa per chi investe nel mattone è stato abolito il 3 aprile 2025 e riguardava comunque solo gli acquirenti extra UE.
Un italiano può comprare casa in Spagna?
Sì. Cittadini UE ed extra UE comprano alle stesse condizioni degli spagnoli, a proprio nome e in piena proprietà. Vale per gli italiani come per britannici o americani. Tutti i dettagli sono in Comprare casa in Spagna da italiano.
Buone notizie per i cittadini UE: il visto non serve. Il golden visa per chi investe in immobili è stato abolito il 3 aprile 2025 (Ley Orgánica 1/2025), ma riguardava solo chi viene da fuori dell’Unione europea. Da italiano può soggiornare liberamente in Spagna. Se resta più di tre mesi, si iscrive al registro e ottiene il certificato di registrazione dei cittadini UE (Certificado de registro de ciudadano de la UE). Ne parliamo in Golden visa Spagna abolito, Vivere in Spagna tutto l’anno con una casa di proprietà e nella nostra guida ai visti.
Il percorso di acquisto passo dopo passo
Dieci tappe, dal primo budget al primo anno da proprietario.
- 1
Fissi un budget realistico (prezzo più spese)
Ragioni sul totale e non sul prezzo di annuncio. Per una casa usata si paga l’imposta di trasferimento spagnola (ITP), che a seconda di regione e prezzo va dal 6% al 13%. Per una casa nuova si paga il 10% di IVA più l’imposta di bollo (AJD). A queste si aggiungono notaio, registro e verifiche legali. Chi è abituato all’imposta di registro italiana troverà un meccanismo simile, ma con aliquote e regole diverse. Il valutatore Tinsa stima le spese complessive di acquisto intorno al 10% del prezzo (aprile 2026). Il nostro simulatore delle imposte di acquisto in Spagna le dà una cifra per la sua regione in pochi clic. Il quadro completo è in imposte e spese per l’acquisto di casa in Spagna.
Per orientarsi: secondo idealista il prezzo medio richiesto in Spagna a settembre 2026 era di € 2.930 al m², l’11,8% in più rispetto a un anno prima. L’articolo prezzo medio di una casa in Spagna lo divide per regione. Per confrontare i prezzi spagnoli con quelli italiani senza farsi ingannare dalle superfici, legga Prezzo al metro quadro: Spagna e Italia a confronto.
- 2
Chieda il NIE
Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è il suo codice fiscale spagnolo. Serve per firmare l’atto, pagare le imposte, aprire un conto e attivare luce, acqua e internet. Si chiede presso un consolato spagnolo in Italia, alla polizia in Spagna o tramite un delegato. La disponibilità degli appuntamenti varia molto, quindi si muova per tempo: un NIE mancante è la causa classica degli slittamenti dal notaio. Tutto quello che serve è nella nostra guida al NIE.
- 3
Apra un conto bancario spagnolo
Per comprare non è obbligatorio, ma è comodo per la caparra, l’assegno circolare per il notaio e gli addebiti diretti di IBI (l’imposta comunale sulla casa), spese condominiali e utenze. La maggior parte delle banche offre conti per non residenti. Le confronti in le migliori banche in Spagna per stranieri.
- 4
Trovi la casa giusta
In Spagna non esiste un mercato unico dove si raccoglie tutta l’offerta. Lo stesso immobile può comparire su cinque portali con cinque prezzi diversi, molti annunci sono scaduti e le agenzie che pubblicizzano lavorano per il venditore. In Italia è normale che l’agente faccia da tramite tra le parti, in Spagna chi la accompagna in visita di solito rappresenta chi vende. Per questo la maggior parte degli acquirenti passa molto più tempo del previsto a filtrare. Per confrontare le strade, legga il buyer agent in Spagna e comprare da soli, con un avvocato, un’agenzia o un property hunter.
- 5
Faccia l’offerta e la riserva
In Spagna i prezzi si trattano, soprattutto per gli immobili usati in vendita da tempo. Se l’offerta viene accettata, l’agenzia del venditore chiede spesso una piccola somma di riserva per togliere la casa dal mercato. La versi solo quando sa cosa sta riservando: chieda prima la nota simple e faccia scrivere nel documento che cosa succede ai suoi soldi se le verifiche legali fanno emergere un problema.
- 6
Verifiche legali: nota simple, catasto e destinazione d’uso
Questa tappa la protegge ed è dove la Spagna si distanzia di più dall’Italia, perché nessuno la svolge in automatico per lei. La nota simple è un estratto del registro della proprietà spagnolo (Registro de la Propiedad). Mostra chi è il proprietario, come è descritto l’immobile e se esistono ipoteche, gravami o pignoramenti. Si confronta poi con il catasto (vedi il riferimento catastale in Spagna), perché ampliamenti, piscine o stanze in più che esistono ma non risultano sulla carta sono frequenti. Occorre inoltre controllare IBI, spese condominiali arretrate, questioni urbanistiche, la certificazione energetica e, per un appartamento, i verbali delle assemblee di condominio sui lavori previsti.
- 7
Firmi il contratto di arras
Il contrato de arras somiglia al nostro compromesso con caparra. Di norma si versa il 10% del prezzo e si fissa la data dell’atto. Nella forma più diffusa (arras penitenciales) chi si ritira perde la caparra e se a ritirarsi è il venditore deve restituire il doppio. Come in Italia, una volta firmato è difficile tornare indietro, quindi legga il contratto con attenzione, meglio in versione bilingue e firmi solo a verifiche legali concluse.
- 8
Rogito dal notaio
Il giorno dell’atto acquirente e venditore (o i loro procuratori) firmano la escritura pública davanti a un notaio spagnolo e si salda il resto, di solito con assegno bancario o bonifico. Il notaio verifica le identità, legge l’atto e controlla le formalità. A differenza del notaio italiano non svolge per lei le verifiche ipotecarie e catastali sull’immobile e il denaro non passa dal suo conto. Che cosa fa e che cosa non fa lo spieghiamo in il ruolo del notaio in Spagna.
Giorno della firma: l’atto viene sottoscritto dal notaio, insieme agli acquirenti e al nostro team. - 9
Paghi le imposte e iscriva l’atto
Dopo la firma si pagano l’imposta di trasferimento (oppure IVA e AJD) e l’atto viene presentato al registro della proprietà. Se il venditore non è residente fiscale in Spagna, lei deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo all’Agencia Tributaria entro un mese con il modello 211. Se ne occupa di solito il consulente legale o il gestor.
- 10
Dopo l’acquisto
Poi si intestano le utenze, si attivano gli addebiti e ci si prepara alle imposte annuali: IBI al comune e, se non risiede in Spagna, l’imposta sul reddito dei non residenti. Anche in Italia l’immobile ha conseguenze: va dichiarato nel quadro RW e può essere soggetto all’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili all’estero. Esiste una convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Spagna, ma si faccia consigliare da un commercialista prima di comprare. Se pensa di affittare, controlli prima le regole (vedi la nostra guida all’investimento immobiliare in Spagna).
Quanto costa comprare? Il quadro in breve
Sono voci che si sommano al prezzo. Le aliquote qui sotto sono quelle generali per gli immobili usati, come le pubblica ogni regione, riassunte a ottobre 2026.
| Voce di costo | Importo abituale |
|---|---|
| Imposta di trasferimento (ITP), immobili usati | Andalusia 7%, Madrid 6%, Murcia 7,75%, Comunità Valenciana 9% (11% oltre € 1 milione), Catalogna dal 10% al 13% per scaglioni, Baleari dall’8% al 13% |
| Immobili nuovi | 10% di IVA più imposta di bollo AJD (ad esempio 1,2% in Andalusia, 1,4% in Comunità Valenciana, 1,5% in Catalogna) |
| Notaio e registro della proprietà | In base alle tariffe ufficiali; il registro costa di solito da € 100 a € 400 (Tinsa, aprile 2026) |
| Verifiche legali | Dipende da chi le svolge; ciò che è incluso da noi è nella pagina dei prezzi |
| Spese del mutuo (se presente) | Perizia e spese bancarie; l’imposta di bollo sull’ipoteca è a carico della banca dal 2018 |
Per il quadro completo, compreso ciò che è cambiato nel 2026 in Comunità Valenciana, vedi costi di acquisto di una casa in Spagna e imposte sugli immobili in Spagna.
Vuole conoscere il suo budget esatto? Il nostro simulatore delle imposte di acquisto in Spagna calcola ITP, spese notarili e il resto in base a prezzo, regione e tipo di immobile.
Che cosa si compra con il suo budget?
Ci dica che cosa cerca e le daremo un primo quadro di ciò che il suo budget può ottenere. Fin dalla prima chiacchierata avrà un budget realistico, imposte comprese.
Un mutuo in Spagna da non residente
Le banche spagnole concedono mutui ai non residenti, ma a condizioni più rigide rispetto ai residenti. La maggior parte limita il finanziamento a circa il 60% o 70% del prezzo o del valore di perizia, a seconda di quale sia più basso. Si deve quindi mettere in conto dal 30% al 40% del prezzo più le spese di capitale proprio. I mutui per non residenti durano di solito fino a 20 anni, in alcune banche fino a 30 (Rastreator).
Per confronto: il mutuo medio per l’abitazione in Spagna a luglio 2026 era di € 180.785 su 26 anni, con un tasso medio del 3,01% e il 62,3% dei nuovi finanziamenti era a tasso fisso (INE, settembre 2026). L’Euribor a 12 mesi, a cui sono legati i mutui variabili, ha chiuso agosto 2026 in media al 2,954% (Banco de España).
Approfondisca con mutui spagnoli per stranieri, mutuo in Spagna per non residenti e Mutuo in Spagna per italiani non residenti.
Gli errori più comuni (e come evitarli)
Metrature, «vista mare» e perfino l’esistenza di una piscina regolare possono essere abbellite. Confronti annuncio, nota simple e catasto.
Le somme di riserva sono spesso difficili da recuperare. Prima faccia chiarezza sulla situazione legale.
Il notaio formalizza la vendita. L’indagine sull’immobile è un lavoro a parte che deve far svolgere lei.
Un’estensione o una piscina abusiva può significare multe o costose sanatorie più avanti e complicare il mutuo.
IBI, spese condominiali, imposta sul reddito dei non residenti e assicurazione si sommano. Li inserisca nel budget.
Molti comuni e condomini limitano ormai gli affitti brevi. Verifichi prima dell’acquisto e non dopo.
Senza NIE niente atto.
Gli errori che vediamo più spesso sono raccolti in le trappole nell’acquisto di una casa in Spagna e come evitare errori nel trasferirsi in Spagna. E se ha ancora dubbi sul fare il passo, legga conviene comprare casa in Spagna e comprare casa in Spagna è ancora una buona idea.
Dove comprare in Spagna?
I prezzi variano moltissimo. A settembre 2026, secondo idealista, i prezzi richiesti andavano da € 1.689 al m² nella regione di Murcia a € 5.065 al m² nella regione di Madrid e € 5.593 al m² alle Baleari. Alcuni mercati su cui i nostri clienti puntano spesso:
Valencia
La città ha raggiunto questo livello a luglio 2026. Legga la nostra guida per vivere e investire a Valencia.
Alicante e Costa Blanca
La città di Alicante. Torrevieja € 2.561, Jávea € 4.166 e Dénia € 3.354 al m². La Costa Blanca piace da anni a molti europei.
Prezzi medi richiesti al m², idealista, settembre 2026 (città di Valencia: luglio 2026).
Murcia è tra le regioni più convenienti, con città come Murcia e Cartagena. Se sogna la costa, legga comprare casa al mare in Spagna. Se il budget è il primo filtro, guardi le regioni più economiche della Spagna per comprare. Come il mercato spagnolo si distingue da quello italiano lo trova in Comprare casa in Spagna o in Italia. E Comprare casa in Spagna nel 2026 racconta il percorso da un’altra angolazione.
Perché affidarsi a un buyer agent?
In Spagna l’agente che incontra in visita è quasi sempre pagato dal venditore. Un buyer agent, detto anche property hunter, lavora solo per lei. In SpainEasy cerchiamo su tutto il mercato per suo conto, visitiamo gli immobili a suo nome e insieme a lei, trattiamo il prezzo e la accompagniamo fino al notaio. Il nostro team legale verifica l’immobile prima che lei si impegni.
Ogni fase è descritta in come lavoriamo. Le nostre tariffe sono nella pagina dei prezzi: la commissione è dovuta solo quando l’immobile è assicurato con la firma del contratto di arras. I costi di avvio le vengono restituiti se compra.
Cosa dicono i nostri clienti
Vere recensioni Google di persone che hanno comprato con noi.
Prima della firma sono venuto solo per aprire il conto in banca e per il notaio, il che mi ha fatto risparmiare tempo e denaro.
Cliente del nostro marchio gemello Olé Immobilier. Tradotto dal francese.
Così si ha la certezza che tutto sia gestito nell’interesse dell’acquirente e secondo i suoi criteri, senza brutte sorprese.
Cliente del nostro marchio gemello Olé Immobilier. Tradotto dal francese.
Ci hanno consigliato alla perfezione e aiutato a evitare le trappole dell’acquisto all’estero.
Cliente del nostro marchio gemello Olé Immobilier. Tradotto dal francese.
Leggi tutte le recensioni dei clienti
Parli del suo progetto con un buyer agent
Pronto a cominciare? Ci dica che cosa cerca e le daremo un primo quadro di ciò che il suo budget può ottenere.
Domande frequenti sull’acquisto di casa in Spagna
Uno straniero può comprare casa in Spagna?
Sì. Gli stranieri, UE o extra UE, possono comprare in Spagna alle stesse condizioni degli spagnoli e non devono risiedere nel Paese. Per concludere serve un NIE (codice fiscale spagnolo per stranieri).
Quali sono i costi di acquisto di una casa in Spagna?
Oltre al prezzo, per un immobile usato si paga l’imposta di trasferimento (ITP), nel 2026 il 6% a Madrid, 7% in Andalusia, 7,75% a Murcia, 9% in Comunità Valenciana e dal 10% al 13% in Catalogna. Per un immobile nuovo si paga il 10% di IVA più l’imposta di bollo. A queste si aggiungono notaio, registro e spese legali. Tinsa stima le spese complessive intorno al 10% del prezzo.
Devo essere in Spagna per comprare?
No. Può dare una procura a una persona di fiducia per firmare il contratto di arras e l’atto dal notaio al suo posto. L’intero acquisto può svolgersi a distanza.
Posso ottenere un mutuo in Spagna da non residente?
Sì. Le banche spagnole prestano ai non residenti, di solito fino al 60% o 70% del prezzo o del valore di perizia, a seconda di quale sia più basso. Serve quindi più capitale proprio rispetto a un residente.
Da cittadino UE mi serve un visto per la Spagna?
No. Da italiano può soggiornare liberamente in Spagna. Se resta più di tre mesi, si iscrive e ottiene il certificato di registrazione dei cittadini UE. Il golden visa per chi investe in immobili è stato abolito il 3 aprile 2025 e riguardava solo chi viene da fuori UE.
Devo dichiarare la casa spagnola anche in Italia?
Dipende dalla sua situazione, ma in generale sì. Un immobile all’estero va indicato nella dichiarazione dei redditi (quadro RW) e può essere soggetto all’IVIE. La Spagna tassa l’immobile e gli eventuali affitti sul proprio territorio e tra i due Paesi c’è una convenzione contro le doppie imposizioni. Si faccia consigliare da un commercialista prima di comprare.