Spanien-Wahl 2026: Was sich für Ihren Immobilienkauf ändern könnte

Spanien wählt am Sonntag, 29. November vorzeitig, nachdem das Parlament zwei Wohnungsbaudekrete abgelehnt hat. Wenn Sie an der Costa del Sol, an der Costa Blanca oder anderswo kaufen wollen, hören wir vor allem eine Frage: Soll ich warten? Hier steht, was schon gilt, was am 12. November entschieden wird und was bislang nur Wahlversprechen ist.

Warum wählt Spanien am 29. November?

Weil das Thema Wohnen die Regierung zu Fall gebracht hat. Am 2. Oktober 2026 lehnte das Abgeordnetenhaus zwei Real Decretos-ley (26/2026 und 27/2026) zu Mieterschutz und bezahlbarem Wohnraum ab. PP, Vox, Junts und UPN stimmten dagegen. Drei Tage später löste Ministerpräsident Pedro Sánchez die Cortes auf und rief Neuwahlen aus, obwohl die Wahl erst für 2027 erwartet worden war.

Der offizielle Kalender: Wahlkampf vom 13. bis 27. November, Tag der Besinnung am 28., Wahl am Sonntag, 29. November, danach konstituieren sich Abgeordnetenhaus und Senat am 23. Dezember. Anschließend muss noch ein Ministerpräsident gewählt werden, was Wochen dauern kann. In der Praxis kann vor 2027 kein neues Wohnungs- oder Steuergesetz entstehen.

Was gilt, was offen ist, was versprochen wird

Am 6. Oktober hat die Regierung die meisten der abgelehnten Maßnahmen in zwei neuen Dekreten wieder beschlossen, veröffentlicht im Amtsblatt (BOE) am 7. Oktober: 28/2026 zur Stabilität der Mietverhältnisse und 29/2026 zu Wohnen, Steuern und bezahlbarem Wohnraumangebot. Das Dekret 29/2026 gilt seit dem 8. Oktober. Ein Real Decreto-ley muss aber binnen 30 Tagen bestätigt werden, und bei aufgelöstem Parlament entscheidet darüber der Ständige Ausschuss (Diputación Permanente) des Abgeordnetenhauses mit 69 Mitgliedern. Die Abstimmung wird für den 12. November erwartet, einen Tag vor Beginn des Wahlkampfs. Wird ein Dekret nicht bestätigt, entfällt es.

Die Abstimmung am 12. November wird knapp. Nach Auszählungen von Moncloa.com und Maldita.es kämen die Regierung und ihre Partner beim Dekret 29/2026, das die Steuermaßnahmen enthält, auf 35 von 69 Stimmen. Die PNV hat angekündigt, gegen das Dekret 28/2026 zu den Mietverträgen zu stimmen. Entschieden ist erst, wenn abgestimmt wurde, und wir aktualisieren diesen Artikel, sobald das Ergebnis vorliegt. Als Vermieter finden Sie die Dezember-Änderung in unserem Ratgeber zur Plusvalía municipal ausführlich erklärt.

Mehrwertsteuer auf Ferienvermietung: Was sich am 1. Dezember ändert

Wird das Dekret 29/2026 bestätigt, unterliegt die Vermietung einer möblierten Wohnung für höchstens 30 Nächte an denselben Mieter ab dem 1. Dezember 2026 einer Mehrwertsteuer von 10 %. Bisher war diese Art der Vermietung befreit, solange der Eigentümer keine hotelähnlichen Leistungen erbrachte. Ausgenommen ist der Hauptwohnsitz des Vermieters, was eine Zweitwohnung in der Praxis ausschließt.

Für nichtansässige Eigentümer, die über Airbnb oder Booking vermieten, bedeutet das zusätzlichen Papierkram: Anmeldung als Unternehmer (Modelo 036), eine Rechnung pro Aufenthalt und eine vierteljährliche Mehrwertsteuererklärung (Modelo 303), die erste bis zum 30. Januar 2027 für die Aufenthalte im Dezember. Die Kanarischen Inseln, Ceuta und Melilla sind nicht betroffen, weil dort keine spanische Mehrwertsteuer gilt.

Steuer für Nichtansässige: Was sich 2027 ändern könnte

Wer als Nichtansässiger eine Immobilie besitzt und nicht vermietet, zahlt heute jedes Jahr die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) auf ein fiktives Einkommen. Es beträgt je nach Gemeinde 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts und wird dann mit 19 % für in der EU und im EWR Ansässige und mit 24 % für alle anderen besteuert, zum Beispiel für Einwohner der Schweiz.

Ab dem 1. Januar 2027 ersetzt das Dekret 29/2026 diese festen Prozentsätze durch eine Staffel, die auf den gesamten Katasterwert der betroffenen Immobilien angewendet wird:

Ein Rechenbeispiel: Bei einer Wohnung mit 150.000 Euro Katasterwert stiege das fiktive Einkommen von 1.650 Euro (bei 1,1 %) auf 1.850 Euro. Für Eigentümer mit Wohnsitz in der EU oder im EWR, die mit 19 % besteuert werden, wüchse die Jahressteuer von etwa 314 auf 352 Euro. Wer in der Schweiz wohnt und mit 24 % besteuert wird, zahlte statt etwa 396 künftig 444 Euro. Der Katasterwert liegt meist deutlich unter dem Marktpreis, und Sie finden ihn auf Ihrem IBI-Bescheid.

Eine Einschränkung: Der Text ändert die Einkommensteuer für Gebietsansässige (IRPF). Die Besteuerung von Nichtansässigen berechnet das fiktive Einkommen mit Verweis auf die IRPF-Regeln, die Staffel dürfte also auch Nichtansässige erreichen, die Steuerbehörde hat dazu aber noch keine Hinweise veröffentlicht. Wird das Dekret am 12. November nicht bestätigt, bleibt es bei den alten Regeln. Ob und wie Sie die spanischen Einkünfte in Deutschland angeben müssen, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien. Lassen Sie das mit einem Steuerberater klären.

Was schlagen die Parteien zum Wohnen vor?

Stand 26. Oktober hatte nur die PP ihr Wohnungsprogramm für den 29. November veröffentlicht. Bei den übrigen kennen wir Abstimmungsverhalten, Pläne und aktuelle Äußerungen. Hier die Positionen, in alphabetischer Reihenfolge und ohne Wertung von unserer Seite:

Zwei Dinge sollten Sie beim Lesen beachten. Erstens zielen die angebotenen Senkungen bei Mehrwert- und Grunderwerbsteuer auf den Hauptwohnsitz, oft für junge Leute oder Erstkäufer. Eine Zweitwohnung, die Sie aus Deutschland heraus kaufen, passt in der Regel nicht in diese Raster. Zweitens ist auch die Hausbesetzung wieder Thema im Wahlkampf. Unser Artikel zur Reform gegen Hausbesetzung von 2025 erklärt, was das Gesetz tatsächlich geändert hat.

Dürfen Ausländer weiterhin in Spanien kaufen?

Ja. Kein geltendes Gesetz verbietet Ausländern den Kauf oder besteuert sie gesondert. Die Idee, sie höher zu besteuern, wurde allerdings von beiden Seiten des Parlaments ins Spiel gebracht. Im Januar 2025 schlug die PSOE eine Steuer von bis zu 100 % des Werts für nichtansässige Käufer von außerhalb der EU vor, also etwa aus der Schweiz, aus Großbritannien oder aus den USA. Käufer aus Deutschland und Österreich wären als EU-Bürger davon nicht betroffen gewesen. Im November 2025 brachte die Vox einen unverbindlichen Antrag ein, ausländische Käufer höher zu besteuern. Beides wurde nicht angenommen, und Gesetzentwürfe in Beratung verfallen mit der Auflösung der Cortes.

Die einzige konkrete, an den Wohnsitz geknüpfte Grenze kommt von den Kanarischen Inseln. Am 15. Oktober 2026 schickte die kanarische Regierung Madrid einen Plan, nach dem Käufe Personen vorbehalten wären, die seit 10 Jahren (bei einer Unterbrechung 15 Jahren) im örtlichen Melderegister eingetragen sind, Spanier wie Ausländer, mit höchstens zwei Wohnungen pro Person. Er ist nicht in Kraft, hängt von der nächsten Regierung ab und wirft Fragen zur Vereinbarkeit mit dem Europarecht auf.

Was die Wahl nicht ändert

Die gute Nachricht: Die meisten Ihrer Kaufkosten hängen nicht vom Ergebnis am 29. November ab.

• Die Grunderwerbsteuer (ITP) auf Bestandsimmobilien legt jede Region selbst fest. Sie beträgt 7 % in Andalusien, mit einer geplanten Senkung auf 6,75 % im Jahr 2027, und 9 % in der Valencianischen Gemeinschaft seit dem 1. Juni 2026. Zum Vergleich: In Deutschland liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %. Das ganze Bild zeigt unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Spanien.
• Die Mehrwertsteuer beim Neubau bleibt bei 10 %, dazu kommt die regionale Stempelsteuer (AJD). Ohne ein vom nächsten Parlament beschlossenes Gesetz kann keine Senkung greifen.
• Es gilt der Steuersatz am Tag der Beurkundung beim Notar (escritura), nicht der am Tag der Reservierungsvereinbarung.
• Die Hypothekenzinsen hängen vom Euribor und von den Banken ab, nicht vom Wahlkalender. Der 12-Monats-Euribor lag im Oktober 2026 im Schnitt bei 3,24 %. Die Grundlagen finden Sie in unserem Ratgeber zur Hypothek in Spanien für Ausländer.
• Das Wohnungsgesetz von 2023, seine Zonen mit angespanntem Markt und seine Regeln für Vermieter bleiben bestehen, bis eine Mehrheit sie ändert. Siehe unseren Ratgeber zur Langzeitvermietung.

Sollten Sie mit dem Kauf bis zum Wahlergebnis warten?

Für die meisten Käufer, die wir begleiten: nein. Eine neue Regierung steht frühestens Ende Dezember, und jede Reform kommt deutlich später. Wer wartet, riskiert vor allem die passende Immobilie, ohne Garantie, am Ende weniger zu zahlen.

Zwei Situationen sollten Sie dennoch genau im Blick behalten:

• Sie kaufen, um an Feriengäste zu vermieten. Die Abstimmung am 12. November entscheidet über die Mehrwertsteuer ab dem 1. Dezember. Warten Sie das Ergebnis ab, bevor Sie Ihren Höchstpreis festlegen, und lassen Sie prüfen, ob eine Lizenz möglich ist.
• Sie wollen einen Neubau, der Ihr Hauptwohnsitz in Spanien wird. Mehrere Parteien versprechen eine reduzierte Mehrwertsteuer für die erste Wohnung, aber an Bedingungen geknüpft (Alter, Erstkauf) und nicht vor 2027. Behalten Sie das für Ihren Übergabetermin im Auge, ein Grund, ein Projekt auf Eis zu legen, ist es nicht.

Für eine gewöhnliche Zweitwohnung in Spanien müssen Sie sich nur auf die Berechnung des fiktiven Einkommens ab 2027 einstellen, falls das Dekret Bestand hat. Solange der gesamte Katasterwert Ihrer Immobilien unter 100.000 Euro bleibt, bleibt der Satz bei 1,1 %. Für den restlichen Weg ist unsere Liste der Fallstricke beim Immobilienkauf in Spanien eine gute Begleitung.

Gelassen kaufen in einem Wahljahr

Die Regeln ändern sich gerade schnell: Dekrete, die bestätigt werden oder nicht, kommunale Steuern, über die Gemeinderäte abstimmen, ein kanarischer Plan. Am sichersten ist es, die Zahlen in dem Moment prüfen zu lassen, in dem Sie sich für eine Immobilie entscheiden.

Bei SpainEasy arbeiten wir für Sie, nicht für den Verkäufer. Unsere Property Hunter besichtigen Objekte vorab für Sie, schicken Ihnen Videos und organisieren Besichtigungen für Ihren Besuch vor Ort. Wenn Sie sich für eine Immobilie entscheiden, prüft unser Rechtsteam sie anhand der dann geltenden Regeln, und wir begleiten Sie bis zum Notar, Gebühren und Steuern eingeschlossen. Die Beratung im ersten Gespräch ist kostenlos. Lesen Sie, wie wir arbeiten.

FAQ: Die spanische Wahl und der Immobilienkauf