Spaniens Golden Visa ist abgeschafft: Was Sie als Investor jetzt tun können
Mehr als ein Jahrzehnt lang genügte der Kauf einer Immobilie für 500.000 Euro, um eine spanische Aufenthaltserlaubnis zu bekommen. Diese Tür ist zu. Seit dem 3. April 2025 nimmt Spanien keine neuen Golden-Visa-Anträge mehr an. Eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist aber weiterhin problemlos möglich, und es gibt andere legale Wege, dort zu leben. Wenn Sie Deutsche, Deutscher oder Österreicher sind, brauchten Sie das Golden Visa ohnehin nie. Für Schweizer und alle anderen Nicht-EU-Bürger lohnt sich der genaue Blick auf die Alternativen.
Das Organgesetz 1/2025, am 3. Januar 2025 im spanischen Amtsblatt (BOE) veröffentlicht, hat das 2013 geschaffene Investorenvisum abgeschafft, für das mindestens 500.000 Euro in Immobilien nötig waren. Seit dem 3. April 2025 werden keine neuen Anträge mehr angenommen. Bereits erteilte Genehmigungen bleiben für den Zeitraum gültig, für den sie ausgestellt wurden, und vollständige Anträge, die vor diesem Datum eingereicht wurden, liefen nach den alten Regeln. Ein Hauskauf bringt keine Aufenthaltserlaubnis mehr, kaufen dürfen Sie als Nicht-EU-Bürger aber weiterhin frei. Wer in Spanien leben will, braucht ein eigenes Visum: das Visum für Nichterwerbstätige (rund 28.800 Euro pro Jahr passives Einkommen für eine Person), das Digital-Nomad-Visum, eine Arbeitserlaubnis oder ein Visum für Selbstständige.
Was genau endete, und wann
Das Golden Visa (offiziell die Aufenthaltsgenehmigung für Investoren, geschaffen durch das Gesetz 14/2013) erlaubte Nicht-EU-Bürgern, durch eine Investition von mindestens 500.000 Euro in Immobilien oder durch eine andere qualifizierte Anlage wie Unternehmensanteile oder Staatsanleihen eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Die spanische Regierung kündigte im April 2024 an, das Programm zu beenden. Sie wolle spekulative Nachfrage begrenzen und den Wohnraum für die Einwohner bezahlbar halten.
Die Abschaffung erfolgte über das Organgesetz 1/2025, das die Artikel 63 bis 67 des Gesetzes 14/2013 strich. Es trat drei Monate nach der Veröffentlichung im BOE in Kraft, sodass der 3. April 2025 der letzte Tag für Anträge nach den alten Regeln war. Falls Sie gerade einen Kauf planen: Es gibt in Spanien keinen Investitionsbetrag mehr, der eine Aufenthaltserlaubnis bringt.
Wie wir das wissen: Die genannten Daten und Rechtsgrundlagen stammen aus dem Organgesetz 1/2025, wie es im BOE (boe.es) veröffentlicht wurde, sowie aus den Ankündigungen der spanischen Regierung zur Abschaffung. Das Einwanderungsrecht in Spanien ändert sich häufig. Wir prüfen diese Seite deshalb regelmäßig und aktualisieren sie, sobald die Behörden etwas Neues veröffentlichen.
Für Leser in Deutschland, Österreich und der Schweiz: Als Staatsangehörige eines EU-Landes (Deutschland, Österreich) dürfen Sie in Spanien ohne Visum leben, arbeiten und studieren. Bei einem Aufenthalt von mehr als drei Monaten müssen Sie sich registrieren lassen. Ein Hauskauf in Spanien ist für Sie deshalb eine reine Investitions- und Lebensentscheidung, kein Visumsthema. Für Schweizer Staatsangehörige gilt das Freizügigkeitsabkommen zwischen der Schweiz und der EU. Welche Bescheinigung Sie in Spanien genau benötigen, klären Sie vor dem Umzug mit dem spanischen Konsulat oder der zuständigen Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería). Wer dauerhaft umzieht, sollte außerdem die steuerlichen Folgen im Heimatland prüfen lassen.
Was mit bestehenden Golden-Visa-Inhabern passiert
- Bereits erteilte Genehmigungen: Sie bleiben für den Zeitraum gültig, für den sie ausgestellt wurden.
- Rechtzeitig eingereichte Anträge: Vollständige Anträge, die vor dem 3. April 2025 gestellt wurden, wurden nach den am Tag der Einreichung geltenden Regeln bearbeitet.
- Verlängerungen: Die Übergangsregeln sollen sicherstellen, dass bestehende Inhaber ihren Status behalten, und Verlängerungen folgen den Bedingungen, die bei der Erstgenehmigung galten. Weil die Einzelfälle sich unterscheiden (Familienangehörige, Art der gehaltenen Investition), sollte ein Anwalt Ihren Fall prüfen, bevor das Verlängerungsfenster beginnt.
- Langfristiger Weg: Inhaber können ihre Jahre legalen Aufenthalts weiterhin auf den Daueraufenthalt (nach 5 Jahren) und die spanische Staatsangehörigkeit (nach 10 Jahren legalen Aufenthalts) anrechnen, sofern sie die übrigen Voraussetzungen erfüllen.
Dürfen Nicht-EU-Bürger weiterhin Immobilien in Spanien kaufen?
Ja. Nichts hindert einen Nicht-EU-Bürger daran, in Spanien ein Haus zu kaufen, ohne Aufenthaltstitel und ohne Mindestinvestition. Geändert hat sich nur, dass der Kauf keine Genehmigung mehr mitliefert. Zum Unterschreiben brauchen Sie eine NIE, und in Ihr Budget gehören die üblichen Kaufnebenkosten in Spanien. Ohne Visum dürfen Sie sich als Tourist bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen in Spanien aufhalten (prüfen Sie die Regeln für Ihre Staatsangehörigkeit). Unser Ratgeber zum Thema dauerhaft in Spanien leben nach dem Hauskauf erklärt, wie beides zusammenpasst.
Diese Aufenthaltswege stehen noch offen
Keine Route ersetzt das Golden Visa eins zu eins, denn alle anderen verlangen einen Nachweis von Einkommen, Arbeit oder einem Projekt. Das sind die wichtigsten:
| Weg | Geeignet für | Wichtigste Voraussetzung |
|---|---|---|
| Visum für Nichterwerbstätige | Rentner, Menschen mit passivem Einkommen | Rund 28.800 Euro pro Jahr für den Hauptantragsteller (400 % des IPREM), dazu rund 7.200 Euro pro Angehörigem, private Krankenversicherung, keine Arbeit in Spanien |
| Digital-Nomad-Visum | Remote-Arbeitende mit Auslandskunden oder ausländischem Arbeitgeber | Einkommen von mindestens 200 % des Mindestlohns, nachgewiesene Remote-Arbeit, Abschluss oder Berufserfahrung |
| Arbeitsvisum | Menschen mit Jobangebot eines spanischen Unternehmens | Der Arbeitgeber beantragt die Genehmigung; Mangelberufe sind einfacher |
| Visum für Unternehmer oder Selbstständige | Gründer und Freiberufler | Ein tragfähiger, geprüfter Businessplan; in manchen Fällen ein Gutachten der zuständigen spanischen Stelle |
| Studentenvisum | Menschen, die sich für einen anerkannten Kurs einschreiben | Zulassungsbescheid, finanzielle Mittel, Krankenversicherung |
Für Ruheständler geht unser Ratgeber zu den Visa für Rentner in Spanien tiefer ins Detail, und die besten Jobs in Spanien für Ausländer helfen weiter, wenn Sie arbeiten möchten.
Was wir bei Käufern jetzt beobachten
Seit der Abschaffung gehören die meisten Käufer aus Nicht-EU-Ländern, mit denen wir sprechen, zu zwei Gruppen. Die einen wünschen sich einen Zweitwohnsitz und verbringen einige Monate im Jahr dort, was ohne Visum gut funktioniert. Die anderen wollen dauerhaft umziehen und verbinden den Kauf mit einem Visum für Nichterwerbstätige oder einem Digital-Nomad-Visum, das über das spanische Konsulat in ihrem Land beantragt wird. In beiden Fällen kommt es auf die Reihenfolge an: Ein Visumsantrag verlangt oft einen Wohnnachweis, da kann ein unterschriebener Kaufvertrag oder ein Mietvertrag Ihre Unterlagen stärken.
Egal welchen Weg Sie wählen, lassen Sie sich keine Abkürzung verkaufen. Die Unterlagen sind zahlreich (Führungszeugnis, ärztliches Attest, Apostillen, beglaubigte Übersetzungen), und eine Ablehnung kostet Monate. Ein Anwalt, der solche Fälle jede Woche bearbeitet, erspart Ihnen die meisten Fehler.
Sie möchten in Spanien kaufen und leben?
Erzählen Sie uns von Ihrem Vorhaben. Unser Team erklärt Ihnen, welches Visum zu Ihrer Situation passt, und hilft Ihnen, die richtige Immobilie zu finden.
FAQ: Spaniens Golden Visa
Gibt es in Spanien noch ein Golden Visa?
Nein. Das Organgesetz 1/2025 hat es abgeschafft, und Spanien nimmt seit dem 3. April 2025 keine neuen Anträge mehr an.
Warum hat Spanien das Golden Visa abgeschafft?
Die Regierung erklärte, sie wolle spekulative Immobilieninvestitionen eindämmen und den Zugang der Einwohner zu Wohnraum schützen.
Was passiert mit Menschen, die bereits ein Golden Visa besitzen?
Ihre Genehmigungen bleiben für den erteilten Zeitraum gültig, und die Übergangsregeln schützen ihren Status. Lassen Sie die Verlängerung von einem Anwalt prüfen, denn die Details hängen vom Einzelfall ab.
Kann ich als Nicht-EU-Bürger noch eine Immobilie in Spanien kaufen?
Ja. Es gibt keine Beschränkung für ausländische Käufer und keinen Mindestpreis, aber der Kauf bringt keine Aufenthaltserlaubnis mehr.
Was ist die nächstliegende Alternative zum Golden Visa?
Für Menschen mit Ersparnissen oder passivem Einkommen das Visum für Nichterwerbstätige, für Remote-Arbeitende das Digital-Nomad-Visum. Keines von beiden ist an einen Immobilienkauf gebunden.
Brauchen Deutsche und Österreicher ein Visum, um in Spanien zu leben?
Nein. EU-Bürger dürfen in Spanien frei leben, arbeiten und studieren, müssen sich aber registrieren lassen, wenn sie länger als drei Monate bleiben.