De Spaanse notaris: wat hij doet bij uw woningaankoop
De notaris is degene die erbij is op het moment dat u eigenaar wordt. Maar in Spanje is zijn rol smaller dan Nederlandse en Belgische kopers vaak denken, en de gaten kunnen u geld kosten.
De Spaanse notaris is een onpartijdig openbaar ambtenaar die de openbare akte verleent, identiteit en wettigheid controleert en vastlegt hoe de prijs wordt betaald. De notaris is niet uw advocaat. De koper betaalt meestal een vergoeding volgens een wettelijk vastgesteld tarief en dient de overdrachtsbelasting in (modelo 600) of laat dat door een gestor doen. In Andalusië is het tarief voor bestaande woningen 7%, dat per 1 januari 2027 daalt naar 6,75%.
Wat de Spaanse notaris doet
In Spanje wordt een woningverkoop officieel zodra zij is ondertekend als openbare akte (escritura pública) ten overstaan van een notaris. De notaris is een openbaar ambtenaar, geen advocaat die voor één partij werkt. Hij is onpartijdig en heeft een informatieplicht tegenover beide partijen.
- Controleert identiteit en handelingsbekwaamheid van koper en verkoper, en dat beiden vrijwillig tekenen.
- Controleert de juridische documenten, waaronder de registergegevens in de nota simple, het energiecertificaat en het certificaat van de vereniging van eigenaren.
- Leest de akte voor en legt haar uit, en kan een partij die haar niet begrijpt adviseren.
- Legt vast hoe de prijs wordt betaald. Grote bedragen moeten via traceerbare betaalmiddelen worden voldaan, en de notaris meldt ze aan de belastingdienst.
- Stuurt de akte door voor inschrijving en bewaart het origineel in het notariële archief.
De notaris beschermt u niet tegen een slechte aankoop. De notaris controleert identiteit, wettigheid en de vrije wil van de partijen. Hij controleert niet of de prijs eerlijk is, of de woning schulden heeft waar u niet naar vroeg, of het gebouw problemen met de bestemming heeft. Dat is het werk van uw advocaat, met een nota simple en het kadaster.
Voor lezers in Nederland en België: in Nederland stelt de notaris de leveringsakte op, schrijft die in bij het Kadaster en regelt de financiële afwikkeling, inclusief de verrekening van de overdrachtsbelasting en de notariskosten. Reken er in Spanje niet op dat de notaris datzelfde pakket levert: de belastingaangifte (modelo 600) en vaak de inschrijving laat u door uw advocaat of gestor verzorgen, en de controle van het dossier vooraf doet uw eigen advocaat, niet de notaris. Dat verschil verrast veel Nederlandse en Belgische kopers.
Het proces, stap voor stap
- Voorafgaande controles. Uw advocaat bekijkt de nota simple, het kadaster en de schulden van de woning.
- Conceptakte. De notaris stelt de akte op aan de hand van de verstrekte informatie. Vraag er vooraf om.
- Ondertekeningsdag. Beide partijen, of hun gevolmachtigden met een volmacht, zijn aanwezig. Spreekt u geen Spaans, neem dan een beëdigd tolk mee. De notaris kan erom vragen.
- Betaling. Het resterende bedrag wordt meestal per bankoverschrijving of bankcheque voldaan, zoals in de akte vastgelegd.
- Na de akte. De overdrachtsbelasting wordt aangegeven en de akte wordt ter inschrijving naar het eigendomsregister gestuurd.
Vóór de ondertekeningsdag: vraag de conceptakte 2 tot 3 dagen van tevoren op, lees haar samen met uw advocaat en neem uw NIE, paspoort en betalingsbewijs mee. Zie onze gids over de nota simple en onze NIE-gids.
Wat het kost en wie wat betaalt
De notariskosten volgen een wettelijk tarief. Ze hangen af van de prijs en de lengte van de akte en vormen in de praktijk een klein deel van de koopsom. De koper betaalt de notaris meestal voor de koopakte. Bij een hypotheekakte legt de huidige wet het grootste deel van de notaris- en registerkosten bij de geldverstrekker.
| Post | Wie betaalt meestal | Opmerking |
|---|---|---|
| Notariskosten (koopakte) | Koper | Wettelijk tarief, afhankelijk van prijs en aantal pagina’s |
| Kosten eigendomsregister | Koper | Ook tariefgebonden |
| Overdrachtsbelasting (ITP) of btw en zegelrecht (AJD) | Koper | Tarief hangt af van de regio en van nieuwbouw of bestaande bouw |
| Gemeentelijke belasting op vermogenswinst (plusvalía) | Verkoper | Tenzij het contract anders bepaalt |
Veelgemaakte fout: de notaris int de overdrachtsbelasting niet voor u. De koper, of diens gestor, dient na de ondertekening de aangifte (modelo 600 voor bestaande bouw) in bij het regionale belastingkantoor. In Andalusië bedraagt het tarief voor bestaande woningen 7%, dat per 1 januari 2027 daalt naar 6,75%, zoals uitgelegd in onze Andalusië-gids. Begroot de totale kosten met onze aankoopkostencalculator en lees de vastgoedbelastingen in Spanje.
Hoe wij dit weten: de notariskosten worden vastgesteld door een nationaal tarief (Real Decreto 1426/1989) en de tarieven van de overdrachtsbelasting door elke autonome regio. De wijziging van het Andalusische tarief behandelen we in ons artikel over de regels van 2027. De beschrijving van de Nederlandse notaris is gebaseerd op de informatie van het Nederlandse notariaat. We werken deze gids bij als het tarief of de regels veranderen, en u moet de actuele bedragen vóór de ondertekening altijd bevestigen bij uw notaris of advocaat.
Fouten die buitenlandse kopers maken
- Geloven dat de notaris als uw advocaat optreedt. De notaris is neutraal.
- Een akte tekenen die ze niet hebben gelezen of niet begrijpen.
- Zonder NIE verschijnen. Zie de NIE-gids.
- De stappen na de ondertekening vergeten: belastingaangifte en inschrijving.
- Het alleen proberen. Ons artikel over kopen met een advocaat, makelaar of property hunter vergelijkt uw opties.
Koopt u in Spanje en wilt u een veilige ondertekeningsdag?
Ons juridisch team bekijkt de akte en het eigendomsregister met u voordat u tekent, en onze experts boeken de notaris en de gestor. Zonder verplichtingen.
Veelgestelde vragen
Wat doet een notaris bij een woningaankoop in Spanje?
De notaris is een onpartijdig openbaar ambtenaar die identiteit en juridische documenten controleert, de akte voorleest en uitlegt, vastlegt hoe de prijs wordt betaald en de openbare akte verleent. De notaris treedt niet op als advocaat van de koper.
Is de Spaanse notaris hetzelfde als de Nederlandse notaris?
Beide zijn openbaar ambtenaren die de eigendomsakte verlijden, maar in Nederland regelt de notaris ook de afwikkeling met verrekening van de overdrachtsbelasting en de inschrijving bij het Kadaster. In Spanje dient de koper of diens gestor de belastingaangifte in en laat u het dossier vooraf door uw eigen advocaat controleren.
Wie betaalt de notaris in Spanje?
De koper betaalt de notaris meestal voor de koopakte, volgens een wettelijk tarief. Bij een hypotheekakte legt de huidige wet het grootste deel van de notaris- en registerkosten bij de geldverstrekker. Het contract kan de kosten anders verdelen.
Int de notaris de overdrachtsbelasting?
Nee. Na de ondertekening dient de koper of diens gestor de aangifte van de overdrachtsbelasting (modelo 600 voor bestaande bouw) in bij het regionale belastingkantoor en regelt ook de inschrijving.
Moet ik zelf bij de notaris aanwezig zijn?
U kunt persoonlijk aanwezig zijn of tekenen via een gevolmachtigde met een notariële volmacht. Spreekt u geen Spaans, neem dan een beëdigd tolk mee.
Controleert de notaris of de woning geen problemen heeft?
Slechts gedeeltelijk. De notaris controleert de registergegevens en de aangeleverde juridische documenten, maar uw advocaat moet schulden, bestemmingsstatus en de werkelijke staat van de woning controleren voordat u tekent.