Langetermijnverhuur in Spanje: de gids voor verhuurders in 2026
Een woning langdurig verhuren in Spanje is stabiel en voorspelbaar, maar ook zwaar gereguleerd: minimale looptijden, gemaximeerde huurverhogingen, prijsgrenzen in “gespannen” zones en een belastingrekening die afhangt van waar u woont. Als verhuurder uit Nederland of België kent u regulering van thuis, maar de Spaanse regels zijn anders ingericht. Deze gids loopt de regels door die ertoe doen voor een belegger of expat-verhuurder, met de cijfers die we vandaag kunnen bevestigen en de punten die nog in beweging zijn.
Huurcontracten voor woningen vallen onder de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos): een minimale looptijd van 5 jaar als de verhuurder een particulier is, 7 jaar bij een bedrijf, daarna een stilzwijgende verlenging van maximaal 3 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen worden begrensd door de IRAV-index, gepubliceerd door het INE, die voor september 2026 op 2,54% stond. In verklaarde gespannen zones mag de nieuwe huur doorgaans niet hoger zijn dan die van het vorige contract. Ingezetenen kunnen de belastbare huurinkomsten verlagen met 50%, 60%, 70% of 90%, afhankelijk van het geval. Niet-ingezetenen betalen 19% over het nettoinkomen als ze in de EU of EER wonen, en 24% over het brutoinkomen als ze elders wonen, via Modelo 210. Een decreet met kracht van wet van oktober 2026 kan de begrenzing van de verhoging verder aanscherpen en moet nog door het parlement worden bekrachtigd.
Contracttypes: hoe de wet uw huurcontract noemt
De LAU onderscheidt drie situaties, en wat telt is het werkelijke gebruik van de woning en niet de titel op het contract.
| Type | Geregeld door | Gebruikelijk gebruik | Bescherming van de huurder |
|---|---|---|---|
| Langetermijn (vivienda) | LAU, huurcontract voor woonruimte | Hoofdverblijf van de huurder | Sterk: minimale looptijd, verlengingen, begrensde verhogingen |
| Seizoensgebonden | LAU, ander gebruik dan wonen | Verblijf voor werk, studie of medische behandeling | Lager, voorwaarden per contract afgesproken |
| Toeristische verhuur | Regionale toerismeregels | Korte verblijven | Geen onder de LAU, vergunning vereist |
Wilt u liever vakantieverhuur, lees dan onze gids over de vergunning voor toeristische verhuur. De regels en de economie zijn heel anders.
Voor lezers in Nederland en België: wat is hetzelfde, wat anders?
Regulering: ook in Nederland is verhuren sinds 1 juli 2024 strenger geregeld. De Wet betaalbare huur breidt de huurprijsregulering uit naar de middenhuur tot 186 punten in het woningwaarderingsstelsel, en de Wet vaste huurcontracten verbiedt tijdelijke huurcontracten (met uitzonderingen). In Spanje is de systematiek anders: geen puntenstelsel, maar een minimale looptijd van 5 of 7 jaar, een indexering aan de IRAV en prijsgrenzen in gespannen zones. Belasting in Spanje: Nederland en België behoren tot de EU, dus als inwoner van een van beide valt u onder het EU/EER-tarief van 19% over uw nettoinkomen, met aftrek van kosten (bewijs bewaren), en dient u Modelo 210 in. Belasting thuis: volgens ABN AMRO (juni 2026) valt een tweede woning in Spanje voor Nederlandse inwoners in principe in box 3 en geeft Nederland verlichting omdat Spanje ook belasting kan heffen. Hoe dat voor uw situatie uitpakt, en hoe huurinkomsten uit Spanje in de Belgische aangifte moeten worden verwerkt, bespreekt u met een belastingadviseur.
Looptijd, verlenging en beëindiging
- Minimale looptijd: 5 jaar als de verhuurder een particulier is, 7 als het een bedrijf is. Een contract van een jaar wordt elk jaar verlengd tot die minimale looptijd is bereikt, tenzij de huurder opzegt.
- Vertrek van de huurder: na 6 maanden, met 30 dagen schriftelijke opzegtermijn. Het contract kan een vergoedingsclausule bevatten, gebruikelijk een maand huur per resterend jaar.
- Na de minimale looptijd: de huur wordt stilzwijgend verlengd met opeenvolgende periodes van 1 jaar, tot maximaal 3 jaar in totaal, tenzij een partij opzegt. De verhuurder moet 4 maanden opzegtermijn aanhouden, de huurder 2 maanden.
- Eigen gebruik door de verhuurder: u kunt de woning alleen terugvorderen als het contract dat bepaalt, na het eerste jaar, en voor eigen gebruik of dat van een naast familielid. Neemt u de woning binnen 3 maanden niet in gebruik, dan kan de huurder vragen terug te keren of een vergoeding eisen.
Wat elke partij verschuldigd is
Verhuurder
- De woning bewoonbaar opleveren en de herstellingen uitvoeren die nodig zijn om dat te blijven, behalve schade veroorzaakt door de huurder.
- De waarborgsom storten bij het regionale orgaan, waar uw regio dat vereist. De wettelijke waarborg is één maand huur voor een huurcontract voor woonruimte en elke extra garantie is begrensd op twee maanden.
- IBI en kosten van de gemeenschap betalen, tenzij het contract die geldig op de huurder afwentelt. In onze gids over IBI leest u meer over die belasting.
- De privacy van de huurder respecteren: niet binnengaan zonder toestemming.
Huurder
- De huur op tijd betalen, kleine dagelijkse herstellingen uitvoeren, de regels van de gemeenschap respecteren en de woning terugbrengen in de oorspronkelijke staat, afgezien van normale slijtage.
- Niet onderverhuren of structurele werken uitvoeren zonder schriftelijke toestemming.
Verander nooit de sloten, sluit geen nutsvoorzieningen af en ga de woning niet binnen om een huurder te dwingen te vertrekken. Alleen een rechter kan een ontruiming bevelen, en zelfrechtspraak kan de verhuurder aansprakelijk maken.
Huurverhogingen, gespannen zones en prijsgrenzen
Jaarlijkse verhogingen: de IRAV
Sinds januari 2025 is de referentie voor het indexeren van de huur de IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda), die maandelijks door het INE wordt gepubliceerd. Voor september 2026 stond die op 2,54%, het hoogste sinds de publicatie in november 2024 begon. Uw huurcontract moet een indexeringsclausule bevatten. Zonder die clausule blijft de huur gelijk. Controleer de waarde voor de maand waarin uw verhoging valt.
Wijziging in behandeling: Real Decreto-ley 29/2026, van kracht sinds 8 oktober 2026, stelt naar verluidt 2,54% vast als maximale verhoging voor alle huurcontracten voor woonruimte, ook die van vóór 25 mei 2023. Een decreet met kracht van wet moet door het Congres worden bekrachtigd, dus controleer de status voordat u een verhoging toepast.
Gespannen zones (zonas de mercado residencial tensionado)
Op grond van de Woningwet (Ley 12/2023) kan een regio een gebied als gespannen verklaren wanneer de woonlasten zeer hoog zijn ten opzichte van het gezinsinkomen of de huren ver boven de inflatie zijn gestegen. Verklaringen zijn regionaal en gelden drie jaar, verlengbaar. In juli 2025 telde het ministerie van Wonen 8,28 miljoen mensen die in gespannen gebieden wonen, vooral in Catalonië, en in 2026 volgden verdere verklaringen in Galicië, Asturië en Baskenland, terwijl Catalonië zijn lijst aanpaste. Controleer altijd de actuele BOE of regionale lijst voor uw gemeente.
- Nieuw contract in een gespannen zone: als de woning de afgelopen vijf jaar is verhuurd, mag de nieuwe huur doorgaans niet hoger zijn dan de laatst geïndexeerde huur. Hij mag in specifieke gevallen tot 10% stijgen, bijvoorbeeld na een gekwalificeerde renovatie of bij een contract van 10 jaar of langer.
- Grote verhuurders (meer dan 10 woningen, of meer dan 5 in dezelfde zone): de officiële referentieprijsindex geldt als plafond.
- Gebruik de referentieprijsindex van het ministerie om de richtprijs voor een bepaald adres te controleren.
Belastingen op huurinkomsten
Spaanse belastingresidenten (IRPF)
Huurinkomsten worden bij uw algemene belastbare grondslag opgeteld, na aftrek van kosten zoals hypotheekrente, herstellingen, verzekering, kosten van de gemeenschap, IBI en afschrijving. Op grond van de Woningwet kunt u het nettoinkomen uit huurcontracten voor woonruimte vervolgens verlagen met:
| Vermindering | Geval |
|---|---|
| 90% | Nieuw huurcontract in een gespannen zone door dezelfde verhuurder, met een huur die meer dan 5% onder de vorige huur ligt |
| 70% | Eerste verhuur van de woning in een gespannen zone aan huurders van 18 tot 35 jaar |
| 60% | Woning gerenoveerd onder de gestelde voorwaarden |
| 50% | Elk ander huurcontract voor woonruimte |
Niet-ingezetenen (IRNR)
| Waar u woont | Tarief | Belastbare grondslag | Aftrekbare kosten |
|---|---|---|---|
| EU of EER | 19% | Nettoinkomen | Ja, met bewijs |
| Elders (VK, VS en andere) | 24% | Brutoinkomen | Nee |
Niet-ingezetenen dienen Modelo 210 in, doorgaans per kwartaal, binnen de eerste 20 dagen na afloop van elk kwartaal. Ingezetenen doen aangifte in de jaarlijkse IRPF-aangifte (Modelo 100). Onze gids over belasting voor niet-ingezetenen en het overzicht van vastgoedbelastingen in Spanje gaan dieper in op dit onderwerp.
Huurrendement: wat u kunt verwachten
Het bruto rendement is de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs. Indicatieve portaalgegevens uit 2025 plaatsten het landelijke gemiddelde op ongeveer 5,4%, waarbij kleinere provinciesteden zoals Lleida, Murcia, Jaén en Almería meer opbrengen dan de grote kust- en hoofdstedelijke markten, waar de aankoopprijzen hoog zijn. Wij hebben deze bandbreedtes voor deze update niet opnieuw geverifieerd, dus zie ze als een startpunt en vergelijk de actuele vraaghuren en prijzen voor elk adres. Het netto rendement is lager zodra u IBI, kosten van de gemeenschap, verzekering, leegstand en belasting meetelt. Voor ideeën over waar u kunt zoeken, zie waar te investeren in Spanje.
Wanbetaling en ontruiming
U kunt een procedure starten bij onbetaalde huur, ernstige schade, onderverhuur zonder toestemming of een huurder die na het einde van het contract blijft zitten. Onbetwiste zaken duren vaak een paar maanden, betwiste aanzienlijk langer, en huurders die als kwetsbaar worden erkend kunnen vertraging en afstemming met de sociale diensten veroorzaken. Praktische stappen: screen huurders (loonstroken, referenties), overweeg een borg of een verzekering tegen huurachterstand (seguro de impago) en grijp vroeg in. Bezetting van een woning door krakers volgt een snellere procedure, uitgelegd in onze gids over de antikraakwet in Spanje.
Hoe wij dit weten: de contractvoorwaarden komen uit de LAU, gepubliceerd in het BOE. De verminderingen en regels voor gespannen zones komen uit Ley 12/2023. Het IRAV-cijfer komt van het INE en werd gemeld als 2,54% voor september 2026. De details van RDL 29/2026 komen uit persberichten en moeten worden bevestigd zodra het Congres stemt. De Nederlandse regels komen van de Rijksoverheid en de opmerkingen over box 3 van ABN AMRO. Wij werken deze gids bij zodra een van deze gegevens verandert. Dit is algemene informatie en geen juridisch of fiscaal advies.
Clausules die het opnemen waard zijn
- Partijen, woning (met kadastrale referentie), ingangsdatum, looptijd en huur, plus de IRAV-indexeringsclausule.
- Bedrag van de waarborgsom en eventuele extra garantie, binnen de wettelijke grenzen.
- Wie IBI, kosten van de gemeenschap en nutsvoorzieningen betaalt, duidelijk vastgelegd.
- Een clausule voor terugvordering voor eigen gebruik, als u die wilt, en de regels voor onderverhuur en werken.
- Bijlagen: inventaris, energieprestatiecertificaat (verplicht) en de bewoonbaarheids- of bewoningsdocumentatie die uw regio vraagt.
Kopen om te verhuren in Spanje?
Ons team zoekt woningen met huurvraag en legt de lokale regels uit voordat u koopt. Bekijk hoe wij werken, of vertel ons uw budget en doelgebied.
Op zoek naar een verhuurinvestering in Spanje?
Vertel ons over uw project. Een van onze specialisten belt u terug om te praten over gebieden, rendementen en budget, zonder jargon en zonder verplichtingen.
Veelgestelde vragen: langetermijnverhuur in Spanje
Hoe lang duurt een langetermijnhuurcontract in Spanje?
De wettelijke minimumduur is 5 jaar bij een particuliere verhuurder en 7 jaar bij een bedrijf, via jaarlijkse verlengingen die de huurder kan weigeren. Daarna geldt een stilzwijgende verlenging van maximaal 3 jaar, tenzij een partij opzegt.
Hoeveel mag ik de huur per jaar verhogen?
Alleen als het contract een indexeringsclausule bevat, en begrensd door de IRAV die het INE publiceert (2,54% voor september 2026). Een nieuw decreet met kracht van wet van oktober 2026 kan deze grens ook op oudere contracten toepassen, onder voorbehoud van bekrachtiging door het Congres.
Welke belasting betaalt een Nederlandse of Belgische verhuurder in Spanje?
Als inwoner van de EU of EER betaalt u 19% over het nettoinkomen, waarbij u kosten kunt aftrekken, via Modelo 210. Inwoners van buiten de EU en EER betalen 24% over het brutoinkomen. Hoe u de woning en de huur thuis aangeeft, bespreekt u met een belastingadviseur.
Wat is een gespannen zone?
Een gebied dat door de regio is verklaard op grond van de Woningwet omdat de woonlasten zeer hoog zijn. Nieuwe huren mogen daar doorgaans niet hoger zijn dan die van het vorige contract, en verhuurders kunnen grotere IRPF-verminderingen krijgen.
Kan ik een huurder uitzetten die niet meer betaalt?
Ja, maar alleen via de rechter. Reken op maanden voor een onbetwiste zaak, langer als de huurder zich verweert of als kwetsbaar wordt aangemerkt. Vroeg beginnen en een verzekering tegen huurachterstand helpen.