Den spanska notarien: vad notarien gör när du köper bostad
Notarien är personen i rummet när du blir ägare. I Sverige är du van vid att en mäklare och Lantmäteriet sköter köpet och att ingen notarie behövs vid ett vanligt bostadsköp, men i Spanien är notarien en central del av processen. Rollen är dock snävare än de flesta utländska köpare tror, och luckorna kan kosta dig pengar.
Den spanska notarien är en opartisk offentlig tjänsteman som upprättar den offentliga akten, kontrollerar identitet och laglighet och dokumenterar hur priset betalas. Notarien är inte din jurist. Köparen betalar vanligtvis en avgift enligt en reglerad taxa och lämnar in överlåtelseskatten (modelo 600) eller låter en gestor göra det. Överlåtelseskatten för begagnade bostäder i Andalusien är 7 %, och sänks till 6,75 % från 1 januari 2027.
För läsare i Sverige: tre saker skiljer sig från vad du är van vid. Notarien översätter inte åt dig, så om du inte talar spanska bör du ha en edsvuren tolk (intérprete jurado) med dig. Skriver du under via ombud krävs en notariellt upprättad fullmakt, och svenska handlingar kan behöva apostille, så låt din jurist kontrollera vad som gäller innan du reser. Och efter köpet: enligt Skatteverket behöver du inte anmäla köpet av en utländsk bostad, men spara akten, kvitton och uppgifter om förbättringar, eftersom inköpspris och förbättringsutgifter räknas om till kronor vid en framtida försäljning.
Vad den spanska notarien gör
I Spanien blir en bostadsaffär officiell när den undertecknas som en offentlig akt (escritura pública) inför en notarie. Notarien är en offentlig tjänsteman, inte en jurist som arbetar åt ena sidan. Notarien är opartisk och har skyldighet att informera båda parter.
- Kontrollerar identitet och rättslig handlingsförmåga hos köpare och säljare, och att båda skriver under frivilligt.
- Kontrollerar de rättsliga handlingarna, bland annat registeruppgifterna i nota simple, energideklarationen och intyget från ägargemenskapen.
- Läser upp och förklarar akten, och kan ge råd till en part som inte förstår den.
- Dokumenterar hur priset betalas. Betalningar av stora belopp måste göras på spårbara sätt, och notarien rapporterar dem till skattemyndigheterna.
- Skickar vidare akten för registrering och förvarar originalet i notariearkivet.
Notarien skyddar dig inte från ett dåligt köp. Notarien kontrollerar identitet, laglighet och parternas fria vilja. Notarien kontrollerar inte om priset är rimligt, om bostaden har skulder som du inte frågat om eller om byggnaden har detaljplaneproblem. Det är din jurists uppgift, med hjälp av en nota simple och fastighetsregistret (catastro).
Processen steg för steg
- Förberedande kontroller. Din jurist går igenom nota simple, catastro och bostadens skulder.
- Utkast till akt. Notarien upprättar akten utifrån de uppgifter som lämnats. Be att få den i förväg.
- Underskriftsdagen. Båda parter, eller deras ombud med fullmakt, närvarar. Om du inte talar spanska tar du med en edsvuren tolk. Notarien kan kräva det.
- Betalning. Resterande belopp regleras vanligtvis med banköverföring eller bankcheck, såsom det antecknas i akten.
- Efter akten. Överlåtelseskatten lämnas in och akten skickas för registrering i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), vilket motsvarar lagfarten i Sverige.
Före underskriftsdagen: be om utkastet till akten 2 till 3 dagar i förväg, läs det tillsammans med din jurist och ta med ditt NIE, ditt pass och betalningsbevis. Se vår guide till nota simple och vår guide till NIE.
Vad det kostar och vem som betalar vad
Notariens avgifter följer en reglerad taxa. De beror på priset och aktens längd, och i praktiken är de en liten del av köpesumman. Köparen betalar vanligtvis notarien för köpeakten. För en bolåneakt lägger gällande lag huvuddelen av notarie- och registerkostnaderna på långivaren.
| Post | Vem betalar vanligtvis | Anmärkning |
|---|---|---|
| Notarieavgift (köpeakt) | Köparen | Reglerad taxa, beror på pris och antal sidor |
| Avgift för fastighetsregistret | Köparen | Också taxebaserad |
| Överlåtelseskatt (ITP) eller moms och stämpelskatt (AJD) | Köparen | Satsen beror på region och på om det är nyproduktion eller begagnat |
| Kommunal värdeökningsskatt (plusvalía) | Säljaren | Om inte kontraktet säger något annat |
Vanligt misstag: notarien driver inte in överlåtelseskatten åt dig. Köparen, eller köparens gestor, lämnar in deklarationen (modelo 600 för begagnade bostäder) till den regionala skattemyndigheten efter undertecknandet. I Andalusien är satsen för begagnade bostäder 7 %, och den sänks till 6,75 % från 1 januari 2027, vilket förklaras i vår guide om Andalusien. Räkna ut de fulla kostnaderna med vår skattesimulator för bostadsköp och läs fastighetsskatter i Spanien.
Så vet vi det: notariernas avgifter fastställs av en nationell taxa (Real Decreto 1426/1989) och överlåtelseskatten av varje autonom region. Ändringen i Andalusien tas upp i vår artikel om reglerna för 2027. Uppgifterna om svensk beskattning kommer från Skatteverkets sida om bostad utomlands (senast ändrad augusti 2026). Vi uppdaterar guiden när taxan eller reglerna ändras, och du bör bekräfta aktuella belopp med din notarie eller jurist före underskriften.
Misstag som utländska köpare gör
- De tror att notarien är deras jurist. Notarien är neutral.
- De skriver under en akt som de inte läst eller förstått.
- De kommer utan NIE. Se guiden till NIE.
- De glömmer stegen efter undertecknandet: skatteinlämning och registrering.
- De sköter allt själva. Vår artikel om att köpa med jurist, mäklare eller fastighetsjägare jämför dina alternativ.
Ska du köpa i Spanien och vill ha en trygg underskriftsdag?
Vårt juridiska team går igenom akten och fastighetsregistret tillsammans med dig innan du skriver under, och våra experter bokar notarie och gestor. Utan förpliktelser.
Vanliga frågor om notarie vid bostadsköp i Spanien
Vad gör en notarie vid ett bostadsköp i Spanien?
Notarien är en opartisk offentlig tjänsteman som kontrollerar identitet och rättsliga handlingar, läser upp och förklarar akten, dokumenterar hur priset betalas och upprättar den offentliga akten. Notarien agerar inte som köparens jurist.
Vem betalar notarien i Spanien?
Köparen betalar vanligtvis notarien för köpeakten enligt en reglerad taxa. För en bolåneakt lägger gällande lag huvuddelen av notarie- och registerkostnaderna på långivaren. Kontraktet kan fördela kostnaderna annorlunda.
Behövs det notarie när man köper bostad i Spanien, till skillnad från i Sverige?
Ja. I Spanien blir köpet officiellt först när det undertecknas som offentlig akt inför en notarie. Därefter registreras akten i fastighetsregistret. Notarien är dock opartisk och ersätter inte din jurist.
Behöver jag vara närvarande hos notarien?
Du kan komma personligen eller skriva under genom ett ombud med en notariellt upprättad fullmakt. Om du inte talar spanska tar du med en edsvuren tolk.
Kontrollerar notarien att bostaden inte har några problem?
Bara delvis. Notarien kontrollerar registeruppgifterna och de rättsliga handlingar som lämnats, men din jurist bör kontrollera skulder, planstatus och bostadens verkliga skick innan du skriver under.