Dove investire in Spagna: regioni e città a confronto nel 2026
I prezzi delle case in Spagna sono saliti del 12,2% in un anno, mentre la resa lorda da affitto è scesa al 6,5%. Con questi numeri la scelta della zona conta più che mai. Ecco come si confrontano oggi le coste principali e le città, con prezzi, rese e le regole che possono cambiare i suoi piani, anche dal punto di vista di chi dichiara i redditi in Italia.
I prezzi sono saliti del 12,2% su base annua nel secondo trimestre 2026 (INE), mentre la resa lorda media da affitto è scesa al 6,5% dal 7,2% di un anno prima (idealista). Le rese più alte sono nelle città secondarie come Jaén, Murcia e Huelva (dal 7,1% al 7,4%), ma si pagano con una rivendita più lenta. La Costa del Sol (circa 3.000 €/m² nella provincia di Málaga) e Alicante (2.270 €/m²) sono i mercati più liquidi per gli acquirenti stranieri, che rappresentano il 46% degli acquisti nella provincia di Alicante. Barcellona (4.680 €/m²) e Madrid (5.470 €/m²) offrono una domanda di affitto stabile ma rese basse (5,2% e 4,7%). Barcellona sta inoltre eliminando le licenze turistiche entro novembre 2028: lì ha senso solo l’affitto di lungo periodo.
Il mercato spagnolo nel 2026: prezzi forti, rese più sottili
Due numeri inquadrano ogni decisione d’investimento quest’anno. Primo, l’indice ufficiale dei prezzi delle abitazioni dell’INE, l’istituto di statistica spagnolo, mostra prezzi in rialzo del 12,2% su base annua nel secondo trimestre 2026. Secondo, idealista ha misurato nello stesso trimestre una resa lorda media da affitto del 6,5%, contro il 7,2% di dodici mesi prima. Gli affitti salgono, ma i prezzi salgono più in fretta.
In pratica non si può più comprare quasi ovunque aspettandosi un rendimento alto. La scelta dipende da ciò che cerca: reddito subito, rivalutazione del capitale o una casa da godersi di persona. Ogni risposta indica una parte diversa della Spagna.
Come lo sappiamo: la crescita dei prezzi viene dall’indice dei prezzi delle abitazioni dell’INE per il secondo trimestre 2026 (pubblicato il 7 settembre 2026). Le rese vengono dallo studio idealista dello stesso trimestre, pubblicato il 6 luglio 2026. I prezzi al metro quadro sono valori medi di perizia di inizio 2026 dalle statistiche ufficiali di valutazione. Le quote di acquirenti stranieri vengono dal rapporto dei registratori immobiliari spagnoli sul secondo trimestre 2026. Per l’imposta spagnola sugli affitti dei non residenti abbiamo consultato la pagina dell’Agencia Tributaria; per i dati italiani (rese idealista del terzo trimestre 2026, IVIE e quadro RW) fonti pubblicate nel 2026. Rivediamo questi dati ogni trimestre.
Le coste: Costa del Sol, Costa Blanca e le altre
La costa mediterranea resta il luogo dove guardano la maggior parte degli acquirenti stranieri, con buone ragioni: clima, aeroporti e un mercato di rivendita profondo. I prezzi variano molto da una costa all’altra.
| Zona | Valore medio di perizia (inizio 2026) | Per chi è adatta |
|---|---|---|
| Costa del Sol (provincia di Málaga) | circa 3.000 €/m² | Acquisto di stile di vita, liquidità in rivendita, domanda internazionale |
| Costa Brava (provincia di Girona) | circa 2.150 €/m² | Casa vacanze vicina alla Francia e a Barcellona |
| Costa Dorada (provincia di Tarragona) | circa 1.780 €/m² | Costa catalana più accessibile, soggiorni in famiglia |
| Alicante (città) | circa 2.270 €/m² | Costa Blanca, forte domanda straniera, uso tutto l’anno |
| Murcia (regione) | circa 1.330 €/m² | I prezzi d’ingresso più bassi del Mediterraneo |
Costa del Sol. Con circa 3.000 euro al metro quadro, la provincia di Málaga è ben sopra la media nazionale, e il motivo è la domanda internazionale. È il mercato in cui i nostri property hunter vedono più concorrenza per le case ben posizionate: si paga la liquidità. Se la sta confrontando con la costa orientale, la nostra pagina sull’immobiliare a Málaga mostra come si presenta il mercato sul campo.
Costa Blanca. La provincia di Alicante è la parte della Spagna con la quota più alta di acquirenti stranieri: il 46,4% degli acquisti di abitazioni nel secondo trimestre 2026, contro circa il 16% a livello nazionale. A livello nazionale guidano britannici, olandesi e tedeschi, il che tiene stabile la domanda di rivendita. La città di Alicante è intorno ai 2.270 euro al metro quadro. Veda la nostra guida all’immobiliare ad Alicante.
Murcia e le zone più economiche. A circa 1.330 euro al metro quadro, Murcia è tra le regioni più accessibili, con buoni collegamenti aeroportuali. Se il budget è il primo filtro, legga la nostra analisi delle zone più economiche della Spagna per comprare casa.
La costa nord. I Paesi Baschi e la Costa Verde offrono un clima più fresco e paesaggi verdi. I prezzi sono molto più bassi che sul Mediterraneo nelle Asturie (circa 1.750 euro al metro quadro) e in Galizia (circa 1.630), ma la stagione degli affitti è più corta e il mercato di rivendita per gli stranieri è più sottile.
Le grandi città: Madrid e Barcellona
Gli appartamenti di città fanno per chi cerca una domanda di inquilini costante più che un posto al sole. Il compromesso è su prezzo e resa.
- Madrid: circa 5.470 euro al metro quadro, il mercato più caro di questa guida, con una resa lorda media intorno al 4,7%. La domanda è profonda e costante. Veda l’immobiliare a Madrid.
- Barcellona: circa 4.680 euro al metro quadro e una resa lorda vicina al 5,2%. La città prevede di eliminare tutte le licenze per appartamenti turistici entro novembre 2028, quindi per un nuovo acquisto ha senso solo l’affitto di lungo periodo. In molti comuni catalani si applica anche la regolazione degli affitti. Veda l’immobiliare a Barcellona.
Se pensa agli affitti turistici in qualsiasi parte della Spagna, controlli le regole locali prima di acquistare. La nostra guida alla licenza per affitti turistici spiega cosa richiede ogni regione.
Dove le rese sono più alte
Le migliori rese da affitto non sono sulla costa. Secondo lo studio idealista del secondo trimestre 2026, i capoluoghi di provincia con le rese lorde più alte sono:
| Città | Resa lorda da affitto (2° trim. 2026) |
|---|---|
| Jaén | 7,4% |
| Murcia | 7,3% |
| Zamora | 7,2% |
| Huelva e Lleida | 7,1% |
| Barcellona | 5,2% |
| Madrid | 4,7% |
| Palma | 4,4% |
| San Sebastián | 3,4% |
Una resa alta significa spesso un prezzo più basso e un mercato di rivendita più piccolo. I valori lordi ignorano anche i costi di acquisto, l’IBI, le spese condominiali, i periodi sfitti e le imposte sul reddito, quindi i rendimenti netti sono inferiori. Per le regole dell’affitto di lungo periodo legga la nostra guida all’affitto di lungo periodo per i proprietari.
Il punto di vista di chi investe dall’Italia
Per un confronto con casa propria: anche in Italia la resa lorda cambia molto da città a città. Secondo lo studio idealista del terzo trimestre 2026, Milano è la più bassa tra i grandi mercati con il 4,8% e Bolzano ha il 3,9%, mentre diverse città del Sud e di provincia superano largamente l’8%. Madrid (4,7%) e Barcellona (5,2%) stanno quindi più o meno sulla fascia di Milano. Sono dati lordi di trimestri e Paesi diversi, utili solo come ordine di grandezza.
Per i lettori in Italia. Affitto in Spagna: secondo l’Agencia Tributaria, i residenti in Paesi UE e SEE (quindi gli italiani) pagano sull’affitto delle case spagnole un’imposta del 19% e possono dedurre le spese collegate direttamente al reddito spagnolo, mentre gli altri non residenti pagano il 24% sul lordo; si presenta il modello 210, di norma ogni trimestre. In Italia: se resta fiscalmente residente in Italia, la casa va indicata nel quadro RW e può generare l’IVIE (aliquota ordinaria dell’1,06% secondo le fonti consultate nel 2026, calcolata per gli immobili UE sul valore catastale, con credito per le imposte patrimoniali pagate in Spagna); il reddito da affitto estero si dichiara di norma anche in Italia, con possibile credito per l’imposta pagata in Spagna. La convenzione Italia-Spagna contro le doppie imposizioni regola i casi di conflitto. Poiché imposte, crediti e modalità cambiano da caso a caso, ne parli con un commercialista prima di acquistare: noi non possiamo darle una cifra netta senza conoscere la sua situazione.
Come scegliere: uno schema semplice
- Decida l’obiettivo. Reddito, rivalutazione del capitale o uso personale. Poche case garantiscono tutti e tre.
- Fissi il budget totale, non solo il prezzo. Aggiunga imposte e spese, in genere dal 10% al 15% per una casa usata.
- Verifichi le regole di affitto a livello locale. Licenze turistiche, tetti agli affitti e zone tese cambiano da comune a comune.
- Pensi all’uscita. In un mercato con molti acquirenti stranieri è più facile rivendere, anche se la resa è più bassa.
- Visiti prima di impegnarsi, o faccia visitare a una persona di fiducia. Le foto nascondono rumore, esposizione e stato dell’edificio.
Conosca il suo budget reale. Il nostro simulatore dei costi di acquisto stima imposte e spese per regione e tipo di immobile. Gratuito e senza registrazione.
Investire con qualcuno dalla sua parte
In SpainEasy lavoriamo per l’acquirente, non per il venditore. I nostri property hunter cercano, visitano in anticipo e negoziano per lei, e il nostro team legale controlla l’immobile prima che lei si impegni e poi la accompagna fino al notaio. Non è sicuro se le serva un hunter, un agente o un avvocato? Legga agente immobiliare o property hunter, oppure veda come lavoriamo.
Cerca il suo immobile d’investimento in Spagna?
Ci indichi obiettivo e budget. Uno dei nostri esperti la richiamerà per suggerirle le zone adatte, senza gergo e senza impegno. Siamo a sua disposizione.
FAQ: investire nel mattone spagnolo
È ancora un buon momento per investire nel mattone spagnolo?
I prezzi continuano a salire (12,2% su base annua nel secondo trimestre 2026) e la domanda di affitto è forte, ma le rese sono scese a circa il 6,5% in media. Può ancora avere senso se sceglie con cura la zona e mette a budget il costo totale dell’acquisto.
Qual è la resa media da affitto in Spagna?
Idealista ha misurato una resa lorda media del 6,5% nel secondo trimestre 2026. Città secondarie come Jaén, Murcia e Huelva arrivano al 7,1%-7,4%, mentre Madrid è intorno al 4,7% e San Sebastián al 3,4%. Sono valori lordi, prima di imposte e costi.
Quanto si pagano di tasse sull’affitto di una casa spagnola se si è italiani?
Secondo l’Agencia Tributaria, i residenti UE o SEE pagano il 19% con la possibilità di dedurre le spese collegate al reddito spagnolo; gli altri non residenti il 24% sul lordo. In Italia il reddito estero si dichiara di norma comunque, con un possibile credito per l’imposta pagata in Spagna: confermi i dettagli con un commercialista.
Dove comprano di più gli stranieri in Spagna?
Nella provincia di Alicante, dove gli stranieri hanno rappresentato il 46,4% degli acquisti di abitazioni nel secondo trimestre 2026, la quota più alta della Spagna. La media nazionale era di circa il 16%.
Quanto costa al metro quadro una casa in Spagna?
Il valore medio di perizia nazionale era di circa 2.316 euro al metro quadro a inizio 2026. Va da circa 970 euro in Estremadura a circa 5.470 euro nella città di Madrid. La provincia di Málaga è vicina ai 3.000.
Posso affittare a turisti un appartamento a Barcellona?
Barcellona prevede di eliminare tutte le licenze per appartamenti turistici entro novembre 2028 e le nuove licenze non sono disponibili. Gli investitori a Barcellona si concentrano quindi sugli affitti di lungo periodo, soggetti a regolazione nelle zone tese.
Conviene comprare sulla costa o nell’entroterra?
Le case sulla costa si vendono più facilmente agli stranieri e vanno bene per le vacanze. Le città dell’entroterra offrono di solito prezzi più bassi e rese più alte da inquilini locali, ma un mercato di rivendita internazionale più piccolo.