Köpa hus i Spanien 2026: guiden för svenska köpare
Som svensk medborgare är du EU-medborgare och kan köpa bostad i Spanien på samma villkor som spanjorer, och tusentals utlänningar gör det varje år. Marknaden har däremot förändrats mycket sedan 2025: priserna har stigit med tvåsiffriga tal, Golden Visa är borta och några skrämmande rubriker har visat sig bara vara rubriker. Här är hur det faktiskt går till att köpa hus i Spanien 2026, steg för steg och med aktuella kostnader.
Det finns inga begränsningar för utlänningar som köper i Spanien. Du behöver ett NIE-nummer och i praktiken ett spanskt bankkonto. Budgetera 10 till 15 procent ovanpå priset för skatter och avgifter: överlåtelseskatt (ITP) på 6 till 11 procent beroende på region för begagnade bostäder, eller 10 procent moms plus stämpelskatt för nyproduktion, samt notarie, fastighetsregister och juridiska kostnader. Personer bosatta utomlands kan oftast låna upp till cirka 70 procent (ofta mindre för köpare utanför EU), bosatta upp till 80 procent. Golden Visa upphörde i april 2025. Den föreslagna skatten på 100 procent för köpare utanför EU antogs aldrig och gäller inte svenskar. Genomsnittspriserna steg 12,5 procent under året fram till juni 2026, till 2 355 € per m².
För läsare i Sverige: tre saker är värda att känna till. 1. Du behöver inget visum för att äga eller bo i Spanien. Stannar du längre än tre månader ska du registrera dig som EU-medborgare i Spanien, och ska du bo där ett år eller mer ska du anmäla flytten till Skatteverket senast en vecka före flytten (enligt Skatteverket). 2. Säljer du din svenska bostad för att köpa i Spanien kan du enligt Skatteverket ansöka om uppskov med reavinstskatten om ersättningsbostaden ligger i Sverige eller ett annat EES-land, vilket Spanien är. Du måste då redovisa ersättningsbostaden varje år. 3. Du anmäler inte själva köpet till Skatteverket och betalar ingen svensk fastighetsavgift för bostaden. Villkoren i just ditt fall bör du kontrollera med Skatteverket eller en skatterådgivare.
Den spanska marknaden 2026
Priserna fortsätter att stiga. Bostadsdepartementet anger det genomsnittliga värderingsvärdet för en bostad till 2 355 € per m² i juni 2026, en ökning med 12,5 procent på ett år. Efterfrågan är stark och utbudet knappt, särskilt vid kusten och i storstäderna. För billigare alternativ, läs vår artikel om de billigaste områdena i Spanien.
Utländska köpare är fortfarande en stor del av marknaden. Enligt det spanska notarieförbundet köpte utlänningar 62 327 bostäder under första halvåret 2026, vilket motsvarar 18,3 procent av alla försäljningar. Det är 13 procent färre än ett år tidigare, och köp av personer bosatta utomlands minskade med 18 procent, till 22 940. Hela den spanska marknaden bromsade också in (ned 8,4 procent), så det handlar om en avkylning av volymerna, inte av priserna. Andra källor räknar utländska köpare på andra sätt, så ta de exakta procenttalen med en nypa salt.
Så vet vi: prisuppgifterna kommer från Spaniens bostadsdepartement (värderingsstatistik, andra kvartalet 2026). Uppgifterna om utländska köp kommer från det spanska notarieförbundet (första halvåret 2026). Skattesatserna fastställs av varje autonom region och av staten. Uppgifterna om svenska regler kommer från Skatteverket. Vi går igenom guiden varje gång något av detta ändras.
Kan en utlänning köpa bostad i Spanien?
Ja, utan begränsningar för nationalitet eller hemvist. Två punkter förtjänar uppmärksamhet:
- Den föreslagna skatten på 100 procent för köpare utanför EU har inte blivit lag. Regeringen aviserade den i januari 2025, men hösten 2026 har den aldrig behandlats i parlamentet och ingår inte i de senare bostadsåtgärderna. Följ frågan, men basera inte ditt beslut på den. Som EU-medborgare skulle du inte ens omfattas av förslaget.
- Golden Visa finns inte längre. Den upphörde den 3 april 2025, så ett bostadsköp ger inte längre uppehållstillstånd. För dig som svensk är det ointressant, eftersom du redan har rätt att bo i Spanien som EU-medborgare. Har du en partner från ett land utanför EU kan däremot andra vägar vara relevanta, som visumet utan arbete (non-lucrative) och visumet för digitala nomader. Läs vår guide om slutet för Golden Visa.
Vill du läsa mer om frågan, titta på kan en utlänning köpa hus i Spanien.
Vad kostar det utöver priset?
Räkna med 10 till 15 procent av köpeskillingen i extrakostnader. Den största posten är skatt, och den beror på var du köper:
| Kostnad | Begagnad bostad | Nyproduktion |
|---|---|---|
| Huvudskatt | ITP, 6 till 11 % beroende på region | Moms 10 % (7 % IGIC på Kanarieöarna) |
| Stämpelskatt (AJD) | Ingen | 0,5 till 1,5 % beroende på region |
| Notarie och fastighetsregister | Ungefär 1 till 2 % | Ungefär 1 till 2 % |
| Jurist | Ungefär 1 % (frivilligt, starkt rekommenderat) | Ungefär 1 % |
| Bankens värdering (om du lånar) | 250 till 600 € | 250 till 600 € |
Några exempel på ITP för begagnade bostäder 2026: Madrid 6 procent, Andalusien 7 procent, Valencia-regionen 9 procent (sänkt från 10 procent den 1 juni 2026) och Katalonien 10 procent på de första 600 000 €, stigande i steg till 13 procent. Andalusien har aviserat ytterligare en sänkning till 6,75 procent 2027, vilket vi förklarar i artikeln om sänkningen av överlåtelseskatten 2027. För hela bilden, läs köpkostnader i Spanien och fastighetsskatter i Spanien.
Vill du ha dina exakta siffror? Vår kalkylator för köpkostnader räknar ut skatter och avgifter utifrån pris, region och bostadstyp. Gratis och utan registrering.
Få bolån som utlänning
Spanska banker lånar ut till utlänningar, men på snävare villkor än till bosatta. I stora drag:
- Personer bosatta utomlands (non-residents): upp till cirka 70 procent av det lägsta av priset och bankens värdering, och ofta 50 till 60 procent för köpare utanför EU eller för investeringsbostäder.
- Bosatta i Spanien: upp till cirka 80 procent på en permanentbostad.
- Räntor: de flesta köpare väljer fast eller blandad ränta. År 2026 anges fasta räntor för personer bosatta utomlands ofta i intervallet ungefär 3,5 till 4,5 procent, men de ändras med marknaden och din profil, så be om aktuella erbjudanden.
Banken begär också inkomstbevis, deklarationer, kredithistorik och ID, och hela ärendet tar flera veckor. Skaffa ett lånelöfte innan du lägger bud, så att du känner till din verkliga budget. Du kan också höra med din svenska bank om finansiering, men villkoren för lån mot en bostad utomlands varierar, så jämför erbjudandena.
Köpprocessen steg för steg
- Skaffa ditt NIE. Utlänningsnumret behövs för att skriva under, betala skatter och öppna konton. Läs vår guide om NIE.
- Öppna ett spanskt bankkonto. Det gör skatter, räkningar och bolånet mycket enklare.
- Sök och lägg bud. Besök, jämför, förhandla. Betala ingenting före de juridiska kontrollerna.
- Juridisk granskning (due diligence). Din jurist kontrollerar ägande, belastningar och skulder (nota simple), licenser, avgifter till ägarsamfälligheten och fastighetsskatten (IBI). Om du kan, kontrollera även katastralreferensen.
- Skriv under reservations- eller handpenningsavtalet (contrato de arras). Du betalar vanligtvis cirka 10 procent av priset. Backar köparen förloras handpenningen normalt. Backar säljaren är han eller hon vanligen skyldig att betala tillbaka beloppet dubbelt.
- Skriv under köpehandlingen hos notarien. Du betalar resten och får nycklarna. Läs om notariens roll.
- Efter köpehandlingen. Skatterna deklareras, köpet registreras i fastighetsregistret och abonnemangen flyttas över på ditt namn.
Från handpenning till nycklar kan du räkna med ungefär 6 till 10 veckor, och längre med bolån. För att undvika vanliga misstag, läs fallgroparna när man köper i Spanien.
Efter köpet: skatter och uthyrning
Varje år betalar du den kommunala fastighetsskatten (IBI). Som ägare bosatt utanför Spanien lämnar du också en årlig deklaration för icke-bosatta (IRNR), även om du inte hyr ut bostaden: läs vår guide om skatt för icke-bosatta. Hemma i Sverige ska du enligt Skatteverket redovisa ett eventuellt hyresöverskott i din inkomstdeklaration, och du kan begära avräkning för slutlig skatt som du betalat i Spanien. Sverige och Spanien har dessutom ett skatteavtal mot dubbelbeskattning. Planerar du att hyra ut till turister, kontrollera de regionala reglerna först. Reglerna för kortidsuthyrning skiljer sig mycket från plats till plats, så det som gäller är licensen i din egen region samt reglerna i ägarsamfälligheten och hos kommunen.
Planerar du att bo i Spanien, läs kan jag bo i Spanien på heltid om jag köper en bostad. Flyttar du dit på heltid ska du anmäla det till Skatteverket och till Försäkringskassan, som bedömer var du omfattas av socialförsäkringen. Försäkringskassan skriver att du inte kan omfattas av socialförsäkringen i Sverige och i ett annat EU-land samtidigt, och att pensionärer i vissa fall kan ansöka om intyget S1 för att få vård i det nya landet. Mer om det finns hos Försäkringskassan. Visumet utan arbete (non-lucrative) är bara aktuellt för en partner utanför EU och kräver för närvarande bevis på cirka 2 400 € i månadsinkomst för huvudsökanden, plus cirka 600 € för varje familjemedlem (400 procent respektive 100 procent av den månatliga IPREM, som ligger på 600 €).
Köp med någon på din sida
På SpainEasy arbetar vi för köparen. Våra fastighetsjägare hittar och förhandsbesöker bostäder åt dig, vårt juridiska team kontrollerar bostaden och pappersarbetet, och vi stöttar dig genom notarie, NIE, bank och bolån, med en enda kontaktperson. Läs mer om hur vi arbetar.
Redo att köpa i Spanien?
Berätta om ditt projekt. En av våra experter ringer upp dig för att prata om rätt område, din verkliga budget och nästa steg, utan förpliktelser.
Vanliga frågor: köpa hus i Spanien
Kan svenskar köpa hus i Spanien?
Ja. Det finns ingen begränsning baserad på nationalitet eller hemvist, och som EU-medborgare behöver du inget visum. Du behöver ett NIE-nummer och i praktiken ett spanskt bankkonto.
Hur mycket ska jag räkna med utöver priset när jag köper hus i Spanien?
Vanligtvis 10 till 15 procent. Skatterna är den största delen: ITP på 6 till 11 procent för begagnade bostäder beroende på region, eller 10 procent moms plus stämpelskatt för nyproduktion. Notarie, fastighetsregister och juridiska avgifter tillkommer.
Kan jag få bolån i Spanien om jag bor i Sverige?
Ja, oftast för upp till cirka 70 procent av priset, och ofta mindre för köpare utanför EU. Personer bosatta i Spanien kan vanligtvis låna upp till cirka 80 procent.
Måste jag deklarera min spanska bostad hos Skatteverket?
Själva köpet behöver du inte anmäla, och du betalar ingen svensk fastighetsavgift för den. Hyr du ut bostaden eller säljer den ska resultatet redovisas i din svenska deklaration, och du kan begära avräkning för spansk skatt. Kontrollera detaljerna med Skatteverket eller en skatterådgivare.
Kan jag få uppskov med reavinstskatten när jag säljer min svenska bostad och köper i Spanien?
Enligt Skatteverket kan uppskov begäras när ersättningsbostaden ligger i Sverige eller ett annat EES-land, och Spanien ingår i EES. Du måste då redovisa ersättningsbostaden varje år. Prata med Skatteverket eller en skatterådgivare om hur reglerna gäller för just dig.
Hur lång tid tar det att köpa hus i Spanien?
Ungefär 6 till 10 veckor från handpenningsavtalet till köpehandlingen, och längre om du behöver bolån eller om bostaden har juridiska problem som måste lösas.