Affitto a lungo termine in Spagna: la guida 2026 per il proprietario
Affittare una casa con un contratto a lungo termine in Spagna è stabile e prevedibile, ma è molto regolamentato: durate minime, aggiornamenti del canone con un tetto, limiti di prezzo nelle zone “tensionate” e un’imposta che dipende da dove si vive. Chi conosce i contratti 4+4 e 3+2 italiani troverà alcune somiglianze, ma anche differenze importanti. Questa guida percorre le regole che contano per un investitore o per un proprietario espatriato, con le cifre che possiamo confermare oggi e i punti ancora in movimento.
Le locazioni abitative rientrano nella LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos): durata minima di 5 anni se il locatore è una persona fisica, 7 anni se è una società, poi una proroga tacita fino a 3 anni in più. L’aggiornamento annuale del canone ha come tetto l’indice IRAV, pubblicato dall’INE, che era al 2,54% per settembre 2026. Nelle zone tensionate dichiarate, il nuovo canone in genere non può superare quello del contratto precedente. I residenti possono ridurre il reddito imponibile da locazione del 50%, 60%, 70% o 90% a seconda del caso. I non residenti pagano il 19% sul reddito netto se vivono nell’UE o nello SEE e il 24% sul reddito lordo negli altri casi, con il Modelo 210. Un decreto-legge adottato a ottobre 2026 potrebbe restringere ulteriormente il tetto agli aggiornamenti e deve ancora essere convalidato dal Parlamento.
Per i lettori in Italia: il confronto con l’Italia è utile. In Italia il contratto a canone libero dura di norma 4+4 anni e quello a canone concordato 3+2, e la cedolare secca è del 21% sui contratti a canone libero e del 10% su quelli a canone concordato (fonte: guida del giugno 2025). In Spagna la durata minima è invece 5 anni (7 con una società) e la tassazione segue il regime spagnolo. Se è residente fiscale in Italia e affitta una casa in Spagna, di regola il reddito va dichiarato anche in Italia, con la possibilità di un credito per le imposte pagate all’estero in base alla convenzione Italia-Spagna del 1977; non siamo riusciti a verificare con una fonte recente se la cedolare secca italiana si applichi a un immobile estero, quindi lo faccia confermare da un commercialista.
Tipi di contratto: come la legge chiama la sua locazione
La LAU distingue tre situazioni, e conta l’uso reale dell’immobile, non il titolo scritto sul contratto.
| Tipo | Disciplina | Uso tipico | Tutela dell’inquilino |
|---|---|---|---|
| Lungo termine (vivienda) | LAU, locazione abitativa | Abitazione principale dell’inquilino | Forte: durata minima, proroghe, aggiornamenti con tetto |
| Stagionale | LAU, uso diverso dall’abitazione | Soggiorno per lavoro, studio o cure mediche | Minore, condizioni stabilite dal contratto |
| Affitto turistico | Norme turistiche regionali | Soggiorni brevi | Nessuna secondo la LAU, serve la licenza |
Se invece pensa agli affitti per vacanze, legga la nostra guida alla licenza per affitti turistici. Regole ed economia sono molto diverse.
Durata, rinnovo e uscita
- Durata minima: 5 anni se il locatore è una persona fisica, 7 se è una società. Un contratto di un anno si rinnova ogni anno fino a raggiungere quel minimo, salvo disdetta dell’inquilino.
- Uscita dell’inquilino: dopo 6 mesi, con 30 giorni di preavviso scritto. Il contratto può prevedere un’indennità, di solito un mese di canone per ogni anno residuo.
- Dopo la durata minima: la locazione si proroga tacitamente per periodi successivi di 1 anno, fino a 3 anni in totale, salvo disdetta di una parte. Il locatore deve dare 4 mesi di preavviso, l’inquilino 2.
- Uso proprio del locatore: può riprendere la casa solo se il contratto lo prevede, dopo il primo anno, e per sé o per un familiare stretto. Se non la occupa entro 3 mesi, l’inquilino può chiedere di rientrare o un risarcimento.
Che cosa deve ciascuna parte
Locatore
- Consegnare la casa abitabile ed eseguire le riparazioni necessarie per mantenerla tale, tranne i danni causati dall’inquilino.
- Depositare la cauzione presso l’ente regionale dove la sua regione lo richiede. La cauzione legale è di un mese di canone per una locazione abitativa, e qualsiasi garanzia aggiuntiva ha un tetto di due mesi.
- Pagare l’IBI e le spese condominiali a meno che il contratto non le trasferisca validamente all’inquilino. La nostra guida all’IBI spiega l’imposta (la più vicina all’IMU italiana).
- Rispettare la privacy dell’inquilino: nessun ingresso senza consenso.
Inquilino
- Pagare il canone puntualmente, occuparsi delle piccole riparazioni quotidiane, rispettare le regole del condominio e restituire la casa nelle condizioni originali, salvo la normale usura.
- Nessuna sublocazione né lavori strutturali senza consenso scritto.
Non cambi mai le serrature, non stacchi le utenze e non entri in casa per costringere un inquilino ad andarsene. Solo un tribunale può ordinare uno sfratto, e farsi giustizia da soli può esporre il locatore a responsabilità.
Aggiornamenti del canone, zone tensionate e limiti di prezzo
Aggiornamenti annuali: l’IRAV
Da gennaio 2025 il riferimento per aggiornare il canone è l’IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda), pubblicato ogni mese dall’INE. Era al 2,54% per settembre 2026, il valore più alto dall’inizio delle pubblicazioni a novembre 2024. Il contratto deve contenere una clausola di aggiornamento. Senza, il canone resta invariato. Verifichi il valore del mese in cui cade l’aggiornamento.
Modifica in sospeso: il Real Decreto-ley 29/2026, in vigore dall’8 ottobre 2026, fisserebbe il 2,54% come aumento massimo per tutte le locazioni abitative, comprese quelle firmate prima del 25 maggio 2023. I decreti-legge devono essere convalidati dal Congresso, quindi confermi lo stato della norma prima di applicare un aumento.
Zone tensionate (zonas de mercado residencial tensionado)
In base alla Legge sulla casa (Ley 12/2023), una regione può dichiarare tensionata un’area quando i costi abitativi sono molto alti rispetto al reddito delle famiglie o gli affitti sono cresciuti ben oltre l’inflazione. Le dichiarazioni sono regionali e durano tre anni, rinnovabili. A luglio 2025 il Ministero dell’Edilizia contava 8,28 milioni di persone che vivono in aree tensionate, per lo più in Catalogna, e nel 2026 sono seguite altre dichiarazioni in Galizia, Asturie e Paesi Baschi, mentre la Catalogna ha modificato il suo elenco. Controlli sempre il BOE o l’elenco regionale aggiornato per il suo comune.
- Nuovo contratto in zona tensionata: se la casa è stata affittata negli ultimi cinque anni, il nuovo canone in genere non può superare l’ultimo canone aggiornato. Può salire fino al 10% in casi specifici, come dopo una ristrutturazione qualificata o con un contratto di 10 anni o più.
- Grandi proprietari (più di 10 immobili, o più di 5 nella stessa zona): si applica come tetto l’indice ufficiale dei prezzi di riferimento.
- Usi lo strumento del Ministero con l’indice dei prezzi di riferimento per controllare il parametro di un dato indirizzo.
Imposte sui redditi da locazione
Residenti fiscali in Spagna (IRPF)
Il reddito da locazione si somma alla base imponibile generale, dopo aver dedotto costi come interessi del mutuo, riparazioni, assicurazione, spese condominiali, IBI e ammortamento. In base alla Legge sulla casa può poi ridurre il reddito netto da locazioni abitative di:
| Riduzione | Caso |
|---|---|
| 90% | Nuovo contratto in zona tensionata dello stesso locatore, con un canone inferiore di oltre il 5% al precedente |
| 70% | Prima locazione della casa in zona tensionata a inquilini tra 18 e 35 anni |
| 60% | Casa ristrutturata alle condizioni previste |
| 50% | Qualsiasi altra locazione abitativa |
Non residenti (IRNR)
| Dove vive | Aliquota | Base imponibile | Spese deducibili |
|---|---|---|---|
| UE o SEE (incluso chi vive in Italia) | 19% | Reddito netto | Sì, con giustificativi |
| Altrove (Regno Unito, USA e altri) | 24% | Reddito lordo | No |
I non residenti presentano il Modelo 210, in genere ogni trimestre, entro i primi 20 giorni dopo la fine di ciascun trimestre. I residenti dichiarano con la dichiarazione IRPF annuale (Modelo 100). La nostra guida all’imposta per i non residenti e la panoramica sulle imposte sugli immobili in Spagna approfondiscono il tema. Per l’Italia, ricordi che chi è residente fiscale in Italia deve di regola dichiarare anche il reddito estero e l’immobile (quadro RW): le regole esatte le chieda a un commercialista.
Rendimenti da locazione: cosa aspettarsi
Il rendimento lordo è il canone annuo diviso per il prezzo d’acquisto. Dati indicativi dei portali del 2025 indicavano una media nazionale intorno al 5,4%, con città provinciali più piccole come Lleida, Murcia, Jaén e Almería che rendono più dei grandi mercati costieri e delle capitali, dove i prezzi d’acquisto sono alti. Non abbiamo ricontrollato questi intervalli per questo aggiornamento, quindi li consideri un punto di partenza e confronti canoni e prezzi richiesti attuali per ogni indirizzo. Il rendimento netto è più basso una volta considerati IBI, spese condominiali, assicurazione, periodi di sfitto e imposte. Per idee su dove guardare, veda dove investire in Spagna.
Morosità e sfratto
Può avviare un procedimento per canoni non pagati, danni gravi, sublocazione senza consenso o inquilino che resta dopo la fine del contratto. I casi non contestati richiedono spesso qualche mese, quelli contestati molto di più, e gli inquilini riconosciuti come vulnerabili possono causare ritardi e coordinamento con i servizi sociali. Passi pratici: selezionare gli inquilini (buste paga, referenze), valutare un garante o un’assicurazione contro la morosità (seguro de impago) e agire presto. L’occupazione di una casa da parte di okupas segue una procedura più rapida, spiegata nella nostra guida alla legge antiokupas.
Come lo sappiamo: le condizioni dei contratti vengono dalla LAU, pubblicata nel BOE. Le riduzioni e le regole sulle zone tensionate vengono dalla Ley 12/2023. La cifra IRAV viene dall’INE ed è stata riportata come 2,54% per settembre 2026. I dettagli del RDL 29/2026 vengono da notizie di stampa e vanno confermati dopo il voto del Congresso. Per il confronto con l’Italia ci siamo basati su una guida sulla cedolare secca di giugno 2025. Aggiorniamo la guida quando uno di questi dati cambia. Sono informazioni generali, non consulenza legale o fiscale.
Clausole da inserire
- Parti, immobile (con referencia catastale), data di inizio, durata e canone, oltre alla clausola di aggiornamento IRAV.
- Importo della cauzione ed eventuale garanzia aggiuntiva, entro i limiti di legge.
- Chi paga IBI, spese condominiali e utenze, scritto con chiarezza.
- Clausola di recupero per uso proprio, se la vuole, e regole su sublocazione e lavori.
- Allegati: inventario, attestato di prestazione energetica (obbligatorio) e documentazione di abitabilità o occupazione richiesta dalla sua regione.
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FAQ: affitti a lungo termine in Spagna
Quanto dura un contratto di locazione a lungo termine in Spagna?
Il minimo di legge è di 5 anni con un locatore persona fisica e di 7 anni con una società, tramite proroghe annuali che l’inquilino può rifiutare. Poi si applica una proroga tacita fino a 3 anni, salvo disdetta di una parte. In Italia, per confronto, il canone libero è di norma 4+4 anni.
Quanto posso aumentare il canone ogni anno?
Solo se il contratto ha una clausola di aggiornamento, e con il tetto dell’IRAV pubblicato dall’INE (2,54% per settembre 2026). Un nuovo decreto-legge adottato a ottobre 2026 potrebbe applicare questo tetto anche ai contratti più vecchi, in attesa della convalida del Congresso.
Che imposta pagano i proprietari non residenti?
Il 19% sul reddito netto per i residenti nell’UE o nello SEE, che possono dedurre le spese, e il 24% sul reddito lordo per gli altri, con il Modelo 210.
Devo dichiarare in Italia l’affitto di una casa in Spagna?
Di regola chi è residente fiscale in Italia deve dichiarare anche i redditi esteri e l’immobile (quadro RW), e la convenzione Italia-Spagna del 1977 serve a evitare la doppia imposizione. Se la cedolare secca si applichi a un immobile estero lo faccia confermare da un commercialista.
Che cos’è una zona tensionata?
Un’area dichiarata dalla sua regione in base alla Legge sulla casa perché i costi abitativi sono molto alti. Lì i nuovi canoni in genere non possono superare quelli del contratto precedente, e i locatori possono accedere a riduzioni IRPF maggiori.
Posso sfrattare un inquilino che smette di pagare?
Sì, ma solo tramite i tribunali. Metta in conto mesi per un caso non contestato, di più se l’inquilino contesta o è classificato come vulnerabile. Muoversi presto e avere un’assicurazione contro la morosità aiuta.