{"id":46684,"date":"2024-09-23T10:56:47","date_gmt":"2024-09-23T10:56:47","guid":{"rendered":"https:\/\/spaineasy.com\/blog\/buying-property-in-spain-with-a-spanish-mortgage-for-foreigners\/"},"modified":"2026-11-02T17:09:16","modified_gmt":"2026-11-02T17:09:16","slug":"mutuo-spagna-stranieri","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spaineasy.com\/it\/blog\/mutuo-spagna-stranieri\/","title":{"rendered":"Mutuo in Spagna per italiani: cosa offrono davvero le banche nel 2026"},"content":{"rendered":"<style>#ole-seo-article{--ole-blue:#00a8ff;--ole-yellow:#f9e46e;--blue-50:#e6f6ff;--blue-100:#cdedff;--blue-200:#99daff;--blue-400:#33b6ff;--blue-600:#0089d6;--blue-700:#006baa;--blue-900:#003557;--yellow-100:#fff8cf;--yellow-200:#fdee9f;--yellow-300:#fbe986;--yellow-700:#8f7c1c;--slate-50:#f7f8fa;--slate-100:#eef0f3;--slate-200:#dde1e7;--slate-300:#c4cad3;--slate-400:#8d96a3;--slate-800:#2a313d;--slate-900:#181d26;--fg1:#2a313d;--fg2:#515b69;--fg3:#6a7280;--fg-muted:#8d96a3;--border:#dde1e7;--border-strong:#c4cad3;--bg-warm:#fdfaf1;--danger:#d94a3d;--r-sm:8px;--r-md:12px;--r-lg:18px;--r-xl:24px;--r-pill:999px;--r-btn:10px;--shadow-xs:0 1px 2px rgba(24,29,38,.04);--shadow-sm:0 2px 6px rgba(24,29,38,.05),0 1px 2px rgba(24,29,38,.04);--shadow-md:0 8px 22px -8px rgba(24,29,38,.10),0 2px 6px rgba(24,29,38,.04);--dur-2:200ms;--dur-3:320ms;--ease-out:cubic-bezier(.22,1,.36,1);font-family:\"Basier Square\",\"Inter\",system-ui,-apple-system,\"Segoe 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srcset=\"https:\/\/spaineasy.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/luxueuse-villa-en-Espagne-768x403.png 768w, https:\/\/spaineasy.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/luxueuse-villa-en-Espagne.png 1200w\" sizes=\"100vw\" width=\"1200\" height=\"630\" alt=\"Villa di lusso con piscina in Spagna, il tipo di immobile che gli acquirenti stranieri spesso finanziano con un mutuo spagnolo\" fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\"><figcaption>Le banche spagnole concedono mutui anche ai non residenti, ma a condizioni pi\u00f9 rigide di quelle riservate ai residenti.<\/figcaption><\/figure>\n<h1>Mutuo in Spagna per italiani: <span class=\"h1-accent\">cosa offrono davvero le banche nel 2026<\/span><\/h1>\n<div class=\"art-meta\"><span><svg viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\" stroke-linecap=\"round\" stroke-linejoin=\"round\" aria-hidden=\"true\" focusable=\"false\"><rect x=\"3\" y=\"4\" width=\"18\" height=\"18\" rx=\"2\"\/><path d=\"M16 2v4M8 2v4M3 10h18\"\/><\/svg>Aggiornato il <b>2 novembre 2026<\/b><\/span><span class=\"dot\"><\/span><span><svg viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\" stroke-linecap=\"round\" stroke-linejoin=\"round\" aria-hidden=\"true\" focusable=\"false\"><circle cx=\"12\" cy=\"12\" r=\"10\"\/><path d=\"M12 6v6l4 2\"\/><\/svg>7 min di lettura<\/span><\/div>\n<p class=\"lede\">S\u00ec, si pu\u00f2 ottenere un mutuo in Spagna anche senza esserci residenti, e molti stranieri lo fanno ogni anno. Il punto \u00e8 che la banca finanzia meno di quanto farebbe con un residente, chiede pi\u00f9 documenti e fa prezzi leggermente diversi. Ecco come si presenta oggi un mutuo spagnolo per chi vive in Italia, cifre comprese.<\/p>\n<div class=\"essentiel\">\n<div class=\"et\"><i data-lucide=\"zap\"><\/i> La versione in 30 secondi<\/div>\n<p>I non residenti possono di norma ottenere dal <strong>60% al 70%<\/strong> del valore dell&#8217;immobile, contro anche l&#8217;80% per i residenti. A ottobre 2026 l&#8217;Euribor a 12 mesi si colloca intorno al <strong>3,3%<\/strong> e la maggior parte dei mutui per non residenti, a tasso variabile o fisso, si muove tra il <strong>3% e il 4%<\/strong>, a seconda della banca e del vostro profilo. Serve il <strong>NIE<\/strong> prima di presentare la domanda. L&#8217;approvazione richiede di solito da <strong>4 a 8 settimane<\/strong>. Mettete in conto dall&#8217;1% al 2% in pi\u00f9 se vi appoggiate a un intermediario, e ricordate che il finanziamento si aggiunge alle imposte e alle spese d&#8217;acquisto, che pagate comunque. Chi risiede in Italia deve poi tenere presente anche i propri obblighi dichiarativi.<\/p>\n<\/p><\/div>\n<h2 id=\"market\">Il mercato dei mutui in Spagna oggi<\/h2>\n<p>Dopo due anni di tagli dei tassi da parte della Banca centrale europea, nel 2026 i prezzi dei mutui in Spagna si sono stabilizzati invece di scendere ancora. L&#8217;Euribor a 12 mesi, l&#8217;indice a cui sono agganciati quasi tutti i mutui variabili, si \u00e8 mosso tra il 3% e il 3,5% per gran parte dell&#8217;anno. Anche le offerte a tasso fisso dei principali istituti (CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell) stanno su livelli simili, quindi la distanza tra fisso e variabile \u00e8 pi\u00f9 contenuta di qualche anno fa.<\/p>\n<p>La durata arriva fino a <strong>30 anni<\/strong>, anche se ai non residenti si offrono spesso 25 anni, e la maggior parte delle banche vuole il mutuo estinto prima dei 75 anni del mutuatario. Se state valutando mutuo o pagamento in contanti, leggete anche il quadro dei <a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/it\/blog\/spese-tasse-acquisto-immobile-spagna\/\">costi totali d&#8217;acquisto in Spagna<\/a>: notaio, registro e imposte si pagano con o senza finanziamento.<\/p>\n<h2 id=\"who\">Chi pu\u00f2 ottenerlo e quanto<\/h2>\n<p>Possono fare domanda sia i residenti sia i non residenti, ma le condizioni cambiano:<\/p>\n<div class=\"tbl-wrap\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Tipo di mutuatario<\/th>\n<th>LTV massimo tipico<\/th>\n<th>Durata massima tipica<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Residente fiscale in Spagna<\/td>\n<td>Fino all&#8217;80%<\/td>\n<td>Fino a 30 anni<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Non residente (UE o extra UE)<\/td>\n<td>Dal 60% al 70%<\/td>\n<td>Fino a 25 o 30 anni<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Immobile da reddito \/ investimento<\/td>\n<td>Spesso intorno al 60%<\/td>\n<td>Fino a 25 anni<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<caption>LTV (loan to value) \u00e8 la quota del prezzo, o del valore di perizia se inferiore, che la banca \u00e8 disposta a finanziare. Le cifre esatte variano da banca a banca e da profilo a profilo.<\/caption>\n<\/table><\/div>\n<p>In pratica chi non risiede in Spagna deve prevedere di mettere di tasca propria dal <strong>30% al 40% del prezzo<\/strong>, pi\u00f9 imposte e spese d&#8217;acquisto (un altro 10-14% a seconda della regione e del fatto che l&#8217;immobile sia nuovo o di rivendita). La banca guarder\u00e0 reddito, debiti in corso e storico creditizio nel Paese d&#8217;origine, e spesso vorr\u00e0 vedere anche risparmi o altri beni, anche fuori dalla Spagna.<\/p>\n<h2 id=\"rates\">Fisso, variabile o misto: cosa si trova davvero<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Tasso fisso:<\/strong> il tasso resta bloccato per tutta la durata. \u00c8 pi\u00f9 prevedibile e di solito la scelta pi\u00f9 prudente se pensate di tenere il mutuo a lungo; oggi \u00e8 prezzato vicino al variabile, visto dove si trova l&#8217;Euribor.<\/li>\n<li><strong>Tasso variabile:<\/strong> agganciato all&#8217;Euribor a 12 mesi pi\u00f9 il margine della banca, rivisto ogni 6 o 12 mesi. Pu\u00f2 premiarvi se i tassi scendono ancora, ma la rata segue il mercato.<\/li>\n<li><strong>Tasso misto:<\/strong> fisso per un periodo iniziale (spesso da 5 a 10 anni), poi variabile. Una via di mezzo per chi vuole certezza della rata all&#8217;inizio.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Chiedete a ogni banca la <strong>TAE<\/strong>, il costo annuo complessivo (l&#8217;equivalente del nostro TAEG), e non solo il tasso nominale: comprende le spese di istruttoria e gli eventuali prodotti abbinati, come assicurazione casa o polizza di protezione, che alcune banche impongono per concedere il loro tasso migliore.<\/p>\n<h2 id=\"paperwork\">I documenti da preparare<\/h2>\n<p>Prima di quotarvi qualsiasi cosa, la banca vuole l&#8217;<a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/it\/blog\/nie-spagna-come-ottenerlo\/\">NIE<\/a>, il codice fiscale spagnolo per gli stranieri. Poi preparate:<\/p>\n<ul>\n<li>Passaporto o carta d&#8217;identit\u00e0 e certificato NIE<\/li>\n<li>Ultime 3 o 6 buste paga, oppure le dichiarazioni dei redditi degli ultimi 2 o 3 anni se siete autonomi<\/li>\n<li>Estratti conto degli ultimi 3 o 6 mesi<\/li>\n<li>Un report sul vostro storico creditizio nel Paese d&#8217;origine (per l&#8217;Italia, ad esempio un report CRIF), che le banche chiedono sempre pi\u00f9 spesso direttamente<\/li>\n<li>Il dettaglio di debiti, mutui o prestiti gi\u00e0 in corso, anche in Italia<\/li>\n<\/ul>\n<p>I documenti italiani possono richiedere traduzione e apostille, e questo allunga i tempi: fatelo presto, prima di concordare una data di rogito con il venditore.<\/p>\n<h2 id=\"process\">Come si svolge l&#8217;iter<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Pre-approvazione (da 1 a 2 settimane):<\/strong> la banca vi d\u00e0 un&#8217;offerta indicativa sulla base dei documenti, anche prima che abbiate trovato la casa.<\/li>\n<li><strong>Perizia dell&#8217;immobile:<\/strong> quando avete un immobile in trattativa, la banca incarica una stima indipendente (tasaci\u00f3n). Il mutuo si calcola sul minore tra prezzo d&#8217;acquisto e valore di perizia.<\/li>\n<li><strong>Offerta vincolante (FEIN):<\/strong> la banca emette un&#8217;offerta vincolante che per legge deve restare valida almeno 10 giorni prima della firma, cos\u00ec avete il tempo di esaminarla, anche con un consulente indipendente. \u00c8 l&#8217;analogo del PIES che conoscete dai mutui italiani.<\/li>\n<li><strong>Firma davanti al notaio:<\/strong> l&#8217;atto di mutuo si firma nello stesso appuntamento notarile dell&#8217;acquisto o poco prima.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Dalla domanda alla disponibilit\u00e0 dei fondi passano di solito <strong>da 4 a 8 settimane<\/strong>, di pi\u00f9 se la pratica \u00e8 complessa o i documenti vanno apostillati e tradotti. Tenetene conto prima di fissare la data di rogito.<\/p>\n<div class=\"callout\">\n<div class=\"ci\"><i data-lucide=\"info\"><\/i><\/div>\n<p><strong>Come lo sappiamo:<\/strong> gli intervalli di LTV, la regola dell&#8217;offerta vincolante FEIN e il periodo di 10 giorni derivano dalla legge spagnola sul credito immobiliare (Ley 5\/2019), che disciplina il modo in cui le banche devono quotare e documentare i mutui casa. Tassi ed Euribor sono verificati sui dati pubblicati dalla Banca di Spagna e dalla Federazione ipotecaria europea a ottobre 2026 e si muoveranno con il mercato: considerateli un&#8217;istantanea, non un preventivo.<\/p>\n<\/p><\/div>\n<h2 id=\"costs\">I costi oltre al tasso di interesse<\/h2>\n<p>Il mutuo aggiunge costi propri a quelli fiscali d&#8217;acquisto che pagate comunque in contanti:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Commissione di apertura:<\/strong> alcune banche chiedono ancora dallo 0,5% all&#8217;1% dell&#8217;importo, anche se molte l&#8217;hanno eliminata per restare competitive.<\/li>\n<li><strong>Perizia:<\/strong> circa da 300 a 600 euro, da pagare in anticipo anche se il mutuo poi non va in porto.<\/li>\n<li><strong>Assicurazione vita e casa:<\/strong> diverse banche le richiedono per concedere il tasso pubblicizzato; confrontate il premio sul mercato, spesso fuori dalla polizza della banca costa meno.<\/li>\n<li><strong>Imposta di bollo (AJD) sull&#8217;atto di mutuo:<\/strong> dal 2019 la legge spagnola la pone a carico della banca e non del mutuatario, ma controllate che non venga ribaltata di nascosto nel tariffario.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Per l&#8217;elenco completo di imposte e spese dell&#8217;acquisto, vedete la nostra guida alle <a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/it\/blog\/tasse-immobiliari-spagna\/\">imposte sugli immobili in Spagna<\/a>; se affitterete la casa o la terrete come seconda casa, la pagina sull&#8217;<a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/it\/blog\/irnr-spagna-imposta-non-residenti\/\">imposta per non residenti (IRNR)<\/a> spiega gli obblighi annuali che ne seguono.<\/p>\n<div class=\"callout action\">\n<div class=\"ci\"><i data-lucide=\"landmark\"><\/i><\/div>\n<p><strong>Per i lettori in Italia.<\/strong> Il mutuo spagnolo non cambia il fatto che, se siete residenti fiscali in Italia, l&#8217;immobile va dichiarato nel quadro RW e va pagata l&#8217;IVIE, che dal periodo d&#8217;imposta 2024 ha, secondo le guide fiscali consultate, un&#8217;aliquota ordinaria dell&#8217;1,06% (prima 0,76%) ed \u00e8 di norma calcolata sul prezzo dell&#8217;atto d&#8217;acquisto. Anche il conto corrente spagnolo da cui pagate le rate pu\u00f2 dover essere indicato nel quadro RW ed essere soggetto a IVAFE: soglie e casi esatti vanno verificati con il vostro commercialista. Tra Italia e Spagna esiste una convenzione contro le doppie imposizioni (1977, legge 663\/1980). Fonti: <a class=\"inline\" href=\"https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/\">Agenzia delle Entrate<\/a>, Legge di bilancio 2024.<\/p>\n<\/p><\/div>\n<div class=\"callout action\">\n<div class=\"ci\"><i data-lucide=\"calculator\"><\/i><\/div>\n<p><strong>State calcolando il budget reale?<\/strong> Il nostro <a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/it\/simulatore-imposte-acquisto-spagna\/\">calcolatore dei costi d&#8217;acquisto<\/a> stima imposte e spese oltre a quanto finanziate, cos\u00ec sapete quanta liquidit\u00e0 serve davanti al notaio. Gratuito, senza registrazione.<\/p>\n<\/p><\/div>\n<h2 id=\"broker\">Conviene un intermediario creditizio?<\/h2>\n<p>Un intermediario specializzato nei mutui per non residenti pu\u00f2 farvi davvero risparmiare tempo: sa gi\u00e0 quali banche sono competitive per la vostra nazionalit\u00e0 e il vostro profilo di reddito, e si occupa di rincorrere i documenti. Le commissioni vanno di solito dall&#8217;<strong>1% al 2% dell&#8217;importo del mutuo<\/strong>, a volte pagate dalla banca anzich\u00e9 da voi. Ha senso se non parlate spagnolo o non avete modo di chiamare quattro banche; \u00e8 meno necessario se avete gi\u00e0 un rapporto con un istituto spagnolo con uno sportello dedicato ai non residenti.<\/p>\n<h2 id=\"support\">Comprare con un finanziamento, nel modo pi\u00f9 semplice<\/h2>\n<p>Gestire insieme la ricerca della casa e la pratica di mutuo \u00e8 il punto in cui nascono quasi tutti i ritardi. In SpainEasy il nostro team coordina entrambe le cose: i nostri property hunter trovano e visitano gli immobili per voi e collaboriamo con gli intermediari e con la vostra banca, in modo che il finanziamento sia a posto prima di arrivare di corsa alla scadenza dal notaio. Il nostro team \u00e8 a vostra disposizione. Scoprite <a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/it\/come-lavoriamo\/\">come lavoriamo<\/a>.<\/p>\n<div class=\"cta\">\n<div class=\"sun\"><i data-lucide=\"key-round\"><\/i><\/div>\n<h3>State pensando di finanziare l&#8217;acquisto?<\/h3>\n<p>Raccontateci il vostro progetto: uno dei nostri esperti vi richiamer\u00e0 per parlare di finanziamento e di budget reale, senza giri di parole e senza impegno.<\/p>\n<div class=\"cta-btns\">\n      <a class=\"cta-primary\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/it\/ricerca-immobiliare\/\">Avvia la mia ricerca <i data-lucide=\"arrow-right\"><\/i><\/a><br \/>\n      <a class=\"cta-secondary\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/it\/fissi-un-appuntamento\/\"><i data-lucide=\"phone\"><\/i> Prenoti una chiamata<\/a>\n    <\/div>\n<\/p><\/div>\n<h2 id=\"faq\">Domande frequenti: il mutuo spagnolo per chi vive in Italia<\/h2>\n<div class=\"faq\">\n<details open>\n<summary>Posso ottenere un mutuo in Spagna senza essere residente?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>S\u00ec. La maggior parte delle grandi banche spagnole finanzia i non residenti, in genere fino al 60% o 70% del valore dell&#8217;immobile, contro anche l&#8217;80% per i residenti.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Che tasso devo aspettarmi nel 2026?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>A ottobre 2026 l&#8217;Euribor a 12 mesi \u00e8 intorno al 3,3% e la maggior parte delle offerte a tasso variabile e fisso per non residenti si colloca tra il 3% e il 4%, a seconda della banca e del profilo. Chiedete sempre la TAE (costo annuo complessivo), non solo il tasso nominale.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Quanto tempo serve per l&#8217;approvazione?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>Di solito da 4 a 8 settimane dalla domanda alla disponibilit\u00e0 dei fondi, compreso il periodo obbligatorio di 10 giorni per esaminare l&#8217;offerta vincolante (FEIN). Le pratiche complesse o con documenti da tradurre richiedono pi\u00f9 tempo.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Serve il NIE prima di fare domanda?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>S\u00ec. Il NIE \u00e8 il codice fiscale spagnolo per gli stranieri e le banche lo richiedono prima di emettere qualsiasi offerta di mutuo, anche preliminare.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Devo dichiarare in Italia un immobile comprato con un mutuo spagnolo?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>Se siete residenti fiscali in Italia, s\u00ec: l&#8217;immobile va indicato nel quadro RW e si paga l&#8217;IVIE, indipendentemente da come lo avete finanziato. Per i dettagli, compresi conti correnti spagnoli e crediti d&#8217;imposta, rivolgetevi a un commercialista.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Vale la pena pagare un intermediario creditizio?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>Spesso s\u00ec, se non parlate spagnolo o non volete contattare pi\u00f9 banche da soli. Le commissioni vanno di solito dall&#8217;1% al 2% dell&#8217;importo del mutuo.<\/p>\n<\/details><\/div>\n<\/div>\n<p><script src=\"https:\/\/unpkg.com\/lucide@1.22.0\/dist\/umd\/lucide.min.js\"><\/script><br \/>\n<script>\n(function(){\n  function boot(){ if (window.lucide && lucide.createIcons) { lucide.createIcons(); } }\n  if (document.readyState === 'loading') { document.addEventListener('DOMContentLoaded', boot); } else { boot(); }\n})();\n<\/script><br \/>\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    { \"@type\": \"Question\", \"name\": \"Posso ottenere un mutuo in Spagna senza essere residente?\", \"acceptedAnswer\": { \"@type\": \"Answer\", \"text\": \"S\u00ec. 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