{"id":47092,"date":"2024-09-23T10:56:47","date_gmt":"2024-09-23T10:56:47","guid":{"rendered":"https:\/\/spaineasy.com\/blog\/buying-property-in-spain-with-a-spanish-mortgage-for-foreigners\/"},"modified":"2026-11-02T16:07:00","modified_gmt":"2026-11-02T16:07:00","slug":"hypothek-spanien-auslaender","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spaineasy.com\/de\/blog\/hypothek-spanien-auslaender\/","title":{"rendered":"Hypothek in Spanien als Ausl\u00e4nder: was Banken 2026 wirklich anbieten"},"content":{"rendered":"<div class=\"fusion-fullwidth fullwidth-box fusion-builder-row-1 fusion-flex-container nonhundred-percent-fullwidth non-hundred-percent-height-scrolling\" style=\"--awb-border-radius-top-left:0px;--awb-border-radius-top-right:0px;--awb-border-radius-bottom-right:0px;--awb-border-radius-bottom-left:0px;--awb-flex-wrap:wrap;\" >\n<div class=\"fusion-builder-row fusion-row fusion-flex-align-items-flex-start fusion-flex-content-wrap\" 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https:\/\/spaineasy.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/luxueuse-villa-en-Espagne.png 1200w\" sizes=\"100vw\" width=\"1200\" height=\"630\" alt=\"Luxusvilla mit Pool in Spanien, eine Art Immobilie, die ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer h\u00e4ufig mit einer spanischen Hypothek finanzieren\" fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\"><figcaption>Spanische Banken vergeben auch an Nichtresidenten Kredite, nur zu strengeren Bedingungen als an Residenten.<\/figcaption><\/figure>\n<h1>Hypothek in Spanien als Ausl\u00e4nder: <span class=\"h1-accent\">was Banken 2026 wirklich anbieten<\/span><\/h1>\n<div class=\"art-meta\"><span><svg viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\" stroke-linecap=\"round\" stroke-linejoin=\"round\" aria-hidden=\"true\" focusable=\"false\"><rect x=\"3\" y=\"4\" width=\"18\" height=\"18\" rx=\"2\"\/><path d=\"M16 2v4M8 2v4M3 10h18\"\/><\/svg>Aktualisiert am <b>2. November 2026<\/b><\/span><span class=\"dot\"><\/span><span><svg viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\" stroke-linecap=\"round\" stroke-linejoin=\"round\" aria-hidden=\"true\" focusable=\"false\"><circle cx=\"12\" cy=\"12\" r=\"10\"\/><path d=\"M12 6v6l4 2\"\/><\/svg>7 Min. Lesezeit<\/span><\/div>\n<p class=\"lede\">Ja, auch ohne Wohnsitz in Spanien bekommen Sie eine Hypothek, und viele ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer tun das jedes Jahr. Der Haken: Die Banken geben Nichtresidenten weniger Geld als Residenten, verlangen mehr Unterlagen und kalkulieren den Kredit etwas anders. Hier sehen Sie, wie eine spanische Hypothek f\u00fcr K\u00e4ufer aus Deutschland, \u00d6sterreich und der Schweiz heute aussieht, mit konkreten Zahlen.<\/p>\n<div class=\"essentiel\">\n<div class=\"et\"><i data-lucide=\"zap\"><\/i> Die Kurzfassung in 30 Sekunden<\/div>\n<p>Nichtresidenten k\u00f6nnen in der Regel <strong>60 bis 70 %<\/strong> des Immobilienwerts beleihen, Residenten bis zu 80 %. Im Oktober 2026 liegt der 12-Monats-Euribor bei rund <strong>3,3 %<\/strong>, und die meisten variablen Hypotheken f\u00fcr Nichtresidenten landen bei <strong>3 bis 4 %<\/strong>; Festzinsangebote bewegen sich je nach Bank und Profil in einer \u00e4hnlichen Spanne. Ohne <strong>NIE<\/strong> (die spanische Steuernummer f\u00fcr Ausl\u00e4nder) k\u00f6nnen Sie keinen Antrag stellen. Die Zusage dauert meist <strong>4 bis 8 Wochen<\/strong>. Rechnen Sie mit 1 bis 2 % extra, wenn Sie einen Hypothekenvermittler einschalten, und denken Sie daran: Die Kaufsteuern und Nebenkosten fallen unabh\u00e4ngig von der Finanzierung an.<\/p>\n<\/p><\/div>\n<h2 id=\"market\">Der spanische Hypothekenmarkt aktuell<\/h2>\n<p>Nach zwei Jahren Zinssenkungen der Europ\u00e4ischen Zentralbank haben sich die Hypothekenzinsen in Spanien 2026 stabilisiert, statt weiter zu fallen. Der 12-Monats-Euribor, an den die meisten variablen Hypotheken gekoppelt sind, bewegt sich fast das ganze Jahr in einer Spanne von <strong>3 bis 3,5 %<\/strong>. Auch die Festzinsangebote der gro\u00dfen Banken (CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell) liegen meist nahe daran, sodass der Abstand zwischen fest und variabel kleiner ist als noch vor einigen Jahren.<\/p>\n<p>Die Laufzeit kann bis zu <strong>30 Jahre<\/strong> betragen, bei Nichtresidenten liegt die Obergrenze aber oft eher bei 25 Jahren, und die meisten Banken wollen den Kredit zur\u00fcckgezahlt sehen, bevor der Kreditnehmer 75 wird. Wenn Sie Finanzierung und Barzahlung abw\u00e4gen, lohnt sich ein Blick auf unseren \u00dcberblick zu <a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/de\/immobiliensteuern-spanien\/\">Steuern und Kaufnebenkosten in Spanien<\/a>, denn Notar, Register und Steuern fallen mit oder ohne Kredit an.<\/p>\n<h2 id=\"who-qualifies\">Wer eine Hypothek bekommt und wie viel<\/h2>\n<p>Residenten und Nichtresidenten k\u00f6nnen sich bewerben, aber die Bedingungen unterscheiden sich:<\/p>\n<div class=\"tbl-wrap\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Kreditnehmer<\/th>\n<th>Typische maximale Beleihung (LTV)<\/th>\n<th>Typische H\u00f6chstlaufzeit<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>In Spanien steuerlich ans\u00e4ssig<\/td>\n<td>Bis zu 80 %<\/td>\n<td>Bis zu 30 Jahre<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Nichtresident (EU oder Nicht-EU)<\/td>\n<td>60 bis 70 %<\/td>\n<td>Bis zu 25 bis 30 Jahre<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Vermietung \/ Kapitalanlage<\/td>\n<td>Oft eher bei 60 % gedeckelt<\/td>\n<td>Bis zu 25 Jahre<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<caption>LTV (Loan-to-Value) ist der Anteil am Kaufpreis oder Sch\u00e4tzwert (der jeweils niedrigere z\u00e4hlt), den die Bank finanziert. Die genauen Werte h\u00e4ngen von Bank und Profil ab.<\/caption>\n<\/table><\/div>\n<p>In der Praxis sollten Sie als Nichtresident <strong>30 bis 40 % des Preises in bar<\/strong> einplanen, dazu die Kaufsteuern und Nebenkosten obendrauf (weitere 10 bis 14 %, je nach Region und je nachdem, ob Neubau oder Bestand). Die Banken pr\u00fcfen Einkommen, bestehende Schulden und Ihre Bonit\u00e4t im Heimatland und wollen oft auch Ersparnisse oder andere Verm\u00f6genswerte sehen, selbst au\u00dferhalb Spaniens.<\/p>\n<h2 id=\"types\">Fest, variabel oder gemischt: was es gibt<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Festzins:<\/strong> Der Zinssatz steht f\u00fcr die gesamte Laufzeit fest. Das ist besser planbar und meist die sichere Wahl, wenn Sie den Kredit lange behalten wollen, und liegt bei dem aktuellen Euribor-Stand nahe an den variablen S\u00e4tzen.<\/li>\n<li><strong>Variabler Zins:<\/strong> Gekoppelt an den 12-Monats-Euribor plus Bankmarge, alle 6 oder 12 Monate angepasst. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen wieder fallen, aber Ihre Rate bewegt sich mit dem Markt.<\/li>\n<li><strong>Gemischt:<\/strong> F\u00fcr einen Anfangszeitraum fest (oft 5 bis 10 Jahre), danach variabel. Ein Mittelweg f\u00fcr alle, die zu Beginn Planungssicherheit wollen.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Fragen Sie jede Bank nach dem <strong>TAE<\/strong> (Tasa Anual Equivalente, den j\u00e4hrlichen Gesamtkosten, vergleichbar mit dem effektiven Jahreszins), nicht nur nach dem Nominalzins: Er enth\u00e4lt die Abschlussgeb\u00fchr und gekoppelte Produkte wie Hausrat- oder Restschuldversicherung, die manche Banken f\u00fcr ihren besten Zins verlangen.<\/p>\n<h2 id=\"paperwork\">Diese Unterlagen brauchen Sie<\/h2>\n<p>Bevor eine Bank Ihnen \u00fcberhaupt ein Angebot macht, brauchen Sie eine <a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/de\/blog\/nie-spanien-beantragen\/\">NIE<\/a>, die spanische Steuernummer f\u00fcr Ausl\u00e4nder. Danach m\u00fcssen Sie in der Regel vorlegen:<\/p>\n<ul>\n<li>Reisepass oder Personalausweis und NIE-Bescheinigung<\/li>\n<li>Gehaltsabrechnungen der letzten 3 bis 6 Monate, als Selbstst\u00e4ndiger die Steuererkl\u00e4rungen oder Steuerbescheide der letzten 2 bis 3 Jahre<\/li>\n<li>Kontoausz\u00fcge der letzten 3 bis 6 Monate<\/li>\n<li>Eine Bonit\u00e4tsauskunft aus Ihrem Heimatland (Banken verlangen sie zunehmend direkt)<\/li>\n<li>Angaben zu bestehenden Schulden, Hypotheken oder Krediten anderswo<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ein Einkommen in einer anderen W\u00e4hrung als dem Euro kostet einen zus\u00e4tzlichen Schritt: Die Bank rechnet Ihr Gehalt um und nimmt dabei meist einen Sicherheitsabschlag f\u00fcr Kursschwankungen vor. Verdienen Sie in Schweizer Franken, Pfund oder Dollar, sagen Sie das fr\u00fch, damit die Bank es vorab pr\u00fcfen kann und es nicht mitten im Verfahren zum Problem wird. Wer in Euro verdient, spart sich diesen Schritt.<\/p>\n<h2 id=\"process\">So l\u00e4uft das Verfahren ab<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Vorabzusage (1 bis 2 Wochen):<\/strong> Die Bank gibt Ihnen auf Basis Ihrer Unterlagen ein unverbindliches Angebot, noch bevor Sie die Immobilie gefunden haben.<\/li>\n<li><strong>Bewertung der Immobilie:<\/strong> Sobald Sie ein Objekt im Visier haben, beauftragt die Bank ein unabh\u00e4ngiges Wertgutachten (Tasaci\u00f3n). Der Kredit richtet sich nach dem niedrigeren Wert von Kaufpreis und Gutachten.<\/li>\n<li><strong>Verbindliches Angebot (FEIN):<\/strong> Die Bank stellt ein rechtlich bindendes Angebot aus, das nach dem Gesetz mindestens 10 Tage vor der Unterzeichnung offen bleiben muss. So haben Sie Zeit, es zu pr\u00fcfen, auch mit unabh\u00e4ngiger Beratung.<\/li>\n<li><strong>Unterzeichnung beim Notar:<\/strong> Die Hypothekenurkunde wird beim selben Notartermin wie der Kaufvertrag oder kurz davor unterschrieben.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Vom Antrag bis zur Auszahlung vergehen meist <strong>4 bis 8 Wochen<\/strong>, l\u00e4nger bei komplexen Unterlagen oder wenn Dokumente apostilliert und \u00fcbersetzt werden m\u00fcssen. Planen Sie das ein, bevor Sie mit dem Verk\u00e4ufer einen Beurkundungstermin vereinbaren.<\/p>\n<div class=\"callout\">\n<div class=\"ci\"><i data-lucide=\"info\"><\/i><\/div>\n<p><strong>So wissen wir das:<\/strong> Die LTV-Spannen, die Pflicht zum verbindlichen Angebot (FEIN) und die 10-t\u00e4gige Bedenkzeit stammen aus Spaniens Gesetz \u00fcber Immobilienkreditvertr\u00e4ge (Ley 5\/2019), das regelt, wie spanische Banken Wohnbaukredite anbieten und dokumentieren m\u00fcssen. Zinsen und Euribor-Werte sind Stand Oktober 2026 anhand der ver\u00f6ffentlichten Daten der Banco de Espa\u00f1a und der European Mortgage Federation gepr\u00fcft und \u00e4ndern sich mit dem Markt: Verstehen Sie sie als Momentaufnahme und nicht als Angebot.<\/p>\n<\/p><\/div>\n<h2 id=\"costs\">Kosten jenseits des Zinssatzes<\/h2>\n<p>Eine Hypothek bringt eigene Kosten zus\u00e4tzlich zu den Kaufsteuern mit, die Sie ohnehin zahlen w\u00fcrden:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Bearbeitungs- bzw. Abschlussgeb\u00fchr:<\/strong> Manche Banken verlangen noch 0,5 bis 1 % der Darlehenssumme, viele haben sie aber aus Wettbewerbsgr\u00fcnden gestrichen.<\/li>\n<li><strong>Gutachtergeb\u00fchr:<\/strong> etwa 300 bis 600 \u20ac, vorab zu zahlen, egal ob der Kredit zustande kommt.<\/li>\n<li><strong>Lebens- und Geb\u00e4udeversicherung:<\/strong> Mehrere Banken verlangen beides f\u00fcr den beworbenen Zins. Vergleichen Sie die Pr\u00e4mie separat, oft ist sie au\u00dferhalb der Bankpolice g\u00fcnstiger.<\/li>\n<li><strong>Stempelsteuer (AJD) auf die Hypothekenurkunde:<\/strong> Seit 2019 tr\u00e4gt sie nach spanischem Recht die Bank und nicht der Kreditnehmer. Pr\u00fcfen Sie dennoch, dass sie nicht unauff\u00e4llig \u00fcber die Geb\u00fchrenliste weitergereicht wird.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Alle Steuern und Geb\u00fchren des Kaufs selbst finden Sie in unserem \u00dcberblick zu <a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/de\/immobiliensteuern-spanien\/\">Immobiliensteuern in Spanien<\/a>. Wenn Sie die Immobilie vermieten oder als Zweitwohnsitz halten, erkl\u00e4rt unser Beitrag zur <a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/de\/blog\/nichtansaessigensteuer-irnr-spanien\/\">Nichtans\u00e4ssigensteuer (IRNR)<\/a> die j\u00e4hrlichen Pflichten.<\/p>\n<div class=\"callout\">\n<div class=\"ci\"><i data-lucide=\"info\"><\/i><\/div>\n<p><strong>F\u00fcr Leser in Deutschland, \u00d6sterreich und der Schweiz:<\/strong> F\u00fcr K\u00e4ufer aus dem Euroraum entf\u00e4llt beim Kredit in Euro das Wechselkursrisiko. Wer in Franken verdient, sollte den Kurs bis zur Auszahlung im Blick behalten, denn die Rate lautet auf Euro. Ob und wie Sie Zinsen f\u00fcr eine Hypothek auf eine Immobilie in Spanien in Ihrer heimischen Steuererkl\u00e4rung geltend machen k\u00f6nnen, h\u00e4ngt von Nutzung und Land ab; kl\u00e4ren Sie das vor dem Abschluss mit einem Steuerberater.<\/p>\n<\/p><\/div>\n<h2 id=\"broker\">Lohnt sich ein Hypothekenvermittler?<\/h2>\n<p>Ein Vermittler, der auf Hypotheken f\u00fcr Nichtresidenten spezialisiert ist, spart Ihnen echte Zeit: Er wei\u00df, welche Banken f\u00fcr Ihre Nationalit\u00e4t und Ihr Einkommensprofil gerade konkurrenzf\u00e4hig sind, und jagt den Unterlagen f\u00fcr Sie hinterher. Die Geb\u00fchr liegt meist bei <strong>1 bis 2 % der Darlehenssumme<\/strong> und wird je nach Vereinbarung manchmal von der Bank \u00fcbernommen. Es lohnt sich, wenn Sie kein Spanisch sprechen oder keine Zeit haben, vier Banken selbst anzurufen; weniger n\u00f6tig ist es, wenn Sie schon bei einer spanischen Bank mit Nichtresidenten-Schalter sind.<\/p>\n<div class=\"callout action\">\n<div class=\"ci\"><i data-lucide=\"calculator\"><\/i><\/div>\n<p><strong>Ihr echtes Budget berechnen?<\/strong> Unser <a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/de\/kaufnebenkosten-rechner\/\">Kaufnebenkosten-Rechner<\/a> sch\u00e4tzt Steuern und Geb\u00fchren zus\u00e4tzlich zu dem, was Sie finanzieren, damit Sie wissen, wie viel Bargeld Sie beim Notar brauchen. Kostenlos und ohne Anmeldung.<\/p>\n<\/p><\/div>\n<h2 id=\"support\">Mit Finanzierung kaufen, ganz einfach<\/h2>\n<p>Immobiliensuche und Hypothekenantrag gleichzeitig zu stemmen, ist der Punkt, an dem die meisten Verz\u00f6gerungen entstehen. Bei SpainEasy koordiniert unser Team beides: Unsere Property Hunter finden und besichtigen H\u00e4user f\u00fcr Sie vor, und wir arbeiten mit Hypothekenvermittlern und Ihrer Bank zusammen, damit die Finanzierung steht, bevor beim Notar die Zeit dr\u00e4ngt. Mehr dazu unter <a class=\"inline\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/de\/wie-wir-arbeiten\/\">So arbeiten wir<\/a>.<\/p>\n<div class=\"cta\">\n<div class=\"sun\"><i data-lucide=\"key-round\"><\/i><\/div>\n<h3>Sie planen, Ihren Kauf zu finanzieren?<\/h3>\n<p>Erz\u00e4hlen Sie uns von Ihrem Vorhaben: Einer unserer Experten ruft Sie zur\u00fcck und bespricht mit Ihnen Finanzierung und echtes Budget, ohne Fachchinesisch und unverbindlich.<\/p>\n<div class=\"cta-btns\">\n      <a class=\"cta-primary\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/de\/immobiliensuche\/\">Suche starten <i data-lucide=\"arrow-right\"><\/i><\/a><br \/>\n      <a class=\"cta-secondary\" href=\"https:\/\/spaineasy.com\/de\/termin\/\"><i data-lucide=\"phone\"><\/i> Gespr\u00e4ch buchen<\/a>\n    <\/div>\n<\/p><\/div>\n<h2 id=\"faq\">FAQ: spanische Hypothek f\u00fcr Ausl\u00e4nder<\/h2>\n<div class=\"faq\">\n<details open>\n<summary>Bekomme ich in Spanien eine Hypothek, ohne dort zu wohnen?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>Ja. Die meisten gro\u00dfen spanischen Banken finanzieren Nichtresidenten, in der Regel bis zu 60 bis 70 % des Immobilienwerts, Residenten bis zu 80 %.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Welchen Zinssatz kann ich 2026 erwarten?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>Im Oktober 2026 liegt der 12-Monats-Euribor bei rund 3,3 %, und die meisten variablen und festen Angebote f\u00fcr Nichtresidenten bewegen sich je nach Bank und Profil zwischen 3 und 4 %. Fragen Sie immer nach dem TAE (j\u00e4hrliche Gesamtkosten), nicht nur nach dem Nominalzins.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Wie lange dauert die Zusage?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>Meist 4 bis 8 Wochen vom Antrag bis zur Auszahlung, einschlie\u00dflich der verpflichtenden 10-t\u00e4gigen Pr\u00fcffrist f\u00fcr das verbindliche Angebot der Bank (FEIN). Komplexe F\u00e4lle oder zu \u00fcbersetzende Dokumente dauern l\u00e4nger.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Brauche ich eine NIE, bevor ich den Antrag stelle?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>Ja. Die NIE ist Spaniens Steuernummer f\u00fcr Ausl\u00e4nder, und Banken verlangen sie vor jedem Hypothekenangebot, auch vor einem vorl\u00e4ufigen.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Bekommen auch Schweizer eine Hypothek in Spanien?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>Ja. Schweizer K\u00e4ufer gelten als Nichtresidenten ohne Wohnsitz in Spanien und fallen in dieselbe Spanne von 60 bis 70 % wie andere Nicht-EU-K\u00e4ufer. Verdienen Sie in Franken, nimmt die Bank beim Einkommen einen Sicherheitsabschlag f\u00fcr den Wechselkurs vor.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Lohnt sich ein Hypothekenvermittler?<span class=\"chev\"><i data-lucide=\"chevron-down\"><\/i><\/span><\/summary>\n<p>Oft ja, wenn Sie kein Spanisch sprechen oder nicht selbst mehrere Banken ansprechen wollen. Die Geb\u00fchr liegt meist bei 1 bis 2 % der Darlehenssumme.<\/p>\n<\/details><\/div>\n<\/div>\n<p><script src=\"https:\/\/unpkg.com\/lucide@1.22.0\/dist\/umd\/lucide.min.js\"><\/script><br \/>\n<script>\n(function(){\n  function boot(){ if (window.lucide && lucide.createIcons) { lucide.createIcons(); } }\n  if (document.readyState === 'loading') { document.addEventListener('DOMContentLoaded', boot); } else { boot(); }\n})();\n<\/script><br \/>\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    { \"@type\": \"Question\", \"name\": \"Bekomme ich in Spanien eine Hypothek, ohne dort zu wohnen?\", \"acceptedAnswer\": { \"@type\": \"Answer\", \"text\": \"Ja. 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